我国公租房融资模式分析

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1、我国公租房融资模式研究4．4．1公租房投融资平台存在的风险⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯一524．4．2公租房投融资平台的风险应对⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯一525结论与展望⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯545．1结j沧⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯一545．2展望⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．54参考文献⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯56攻读硕士学位期间发表学术论文情况⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．59致谢⋯⋯⋯

2、⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯一60大连理工大学学位论文版权使用授权书⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯一6l—VI大连理工大学硕士学位论文1绪论1．1研究的背景及意义1．1．1研究的背景改革开发以来，我国城乡居民的住房状况随着经济的持续增长有显著的提高，然而近些年，房价却急剧增长，尽管有大量商品房供应，仍旧存在一部分低收入群体无法在商品房市场解决住房问题，保障性住房建设是解决低收入群体住房问题的主要措施，也是解决我国民生现实问题的关键。随着我国住房保障体系的逐步完善，廉租房、经济适用房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低

3、收入群体的住房状况得到较大的改善。但是，仍存在大量不满足廉租房、经济适用房申请条件，又无力购买商品房的群体，他们的住房问题无疑成为急需解决的难题。同时，随着城市化的快速发展，外来务工人员越来越多，他们的住房状况也急需改善。这时公租房的出现就像一根救命稻草，满足了以上两类群体的需求。从2009年起，公租房作为一种新的保障方式越来越得到政府的重视，2009年国家已经开始研究制定《公共租赁住房指导意见》；2011年3月中央政府“十二五"规划纲要提出“重点发展公租房，逐步使其成为保障性住房的主体”；2011年7月《关于多渠道筹措资金确保公共租赁住房项目资本金足额到位的通知》中

4、要求地方政府要把公租房建设摆在优先突出位置，加大政府筹资力度，确保公租房项目资本金及时足额到位。显而易见，公租房已经被党和国家提到前所未有的高度。在公租房的建设和发展过程中，因其建设量大，建设周期长，资金回流慢，需要巨额资金的支持。早在2010年10月，财政部、发改委和住建部已联合下发通知，提出从4个方面支持公租房融资：允许土地出让净收益用于发展公租房；允许住房公积金增值收益中计提的廉租住房保障资金用于发展公租房；可将中央财政廉租住房保障专项补助资金用于购买、新建、改建、租赁公租房；利用贷款贴息引导社会发展公租房。这种主要依靠政府财政直接或间接的投入来建设公租房，虽然

5、从短期来看能解燃眉之急，但从长远来看，过分依赖政府政策扶持和公共资源的投入，政府财政负担重、管理成本高，这在一定程度上制约了规模的扩大，也容易使住房需求者对政府形成长期的依赖心理，不利于我国房产的可持续改革和发展。要解决这个问题，必须吸引中长期资金参与，才能从根本上解决大量建造公租房的资金来源问题。进一步讲，对公租房的融资研究，不仅仅是为了满足“十二五”规划的公租房建设需求，更是为了建立公租房建设的长效机我国公租房融资模式研究制，提高对公租房建设资金的支持能力及其持续性，这也是我国保障房不断扩大供应范围的前提。1．1．2研究的意义(1)理论意义通过对国内外保障性住房融

6、资类文献的研究，总结对比公租房建设融资模式，分析财政拨款、银行贷款、REITs融资及项目融资的特点，探讨了它们在公租房建设中的运作模式，并提出其存在的问题与建议；从长远来看，公租房的建设融资需要从短期和长期采用不同的融资组合，本文建议建立公租房投融资平台，综合运用各种融资模式，建设初期使用政府财政资金及银行贷款，长期使用REITs融资及债券等；在公租房融资的平台上，分析各类融资模式的可行操作办法，为合理安排公租房融资提供理论依据；同时，本文的研究有助于弥补以往研究的某些不足，深化对公共租赁住房融资模式的研究。(2)实践意义就目前来看，我国公租房的建设融资渠道单一，主要

7、依靠财政性资金，这远远不能满足公租房的资金需求，因此亟需拓宽融资渠道。本文把研究的重点放在公共租赁住房需求分析、各类融资模式实际操作方式及公租房投融资平台的建立上，研究的应用实践意义在一下几个方面：①有助于金融机构对各种融资模式进行评价和处理：针对各融资模式的收益，鼓励金融机构选择适合自己的投融资模式。②有利于政府为鼓励拓宽公共租赁住房融资渠道制定激励措施：对各类模式的社会效益进行分析，有便于政府制定政策。③有助于引导社会资金流向公共租赁住房的建设上来：对公共租赁住房的成本进行测算，计算收益水平，有效吸引社会资金对公共租赁住房进行融资。1．2文献综述