南京新城香溢紫郡市调分析报告

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1、竞品个案调查表调查人：调查日期：2012年2月10日一、基本资料基础信息案名：新城.香溢紫郡注册名：香溢紫郡花园投资商：新城控股基地位置：浦口区学府路与星火路交汇处开发商：南京新城允升置业房地产有限公司售楼处地址：学府路的项目会所内代理商：新景祥房地产经纪有限公司售楼处电话：025-58600088,58610088景观设计：香港阿特森泛华建筑规划与景观设计有限公司建筑类型：高层、多层（花园洋房）、公寓、商业街区规划用途：住宅工程进度：一期在建公开日期：2011年12月（一期）交房日期：2013年12月（一

2、期）项目信息占地面积：13.3万㎡（一期）贷款银行：工商银行、建行基地位置图建筑面积：55万㎡（一期31.8万㎡，其中住宅28万㎡，商业2.3万㎡，挑高SOHO1.3万㎡及公共配套）贷款额度：最高70%学府路以北，星火路以东容积率：2.39绿化率：40%主力面积：78、95、128平米高层(一期)。得房率：77%（一期）主力总价：两房50左右万，小三房58万左右，大三房75万左右（一期）复平均总价：两房50左右万，小三房58万左右，大三房75万左右（一期）主力房型:78平米两房、95平米小三房、128平米大

3、三房平均单价：6500元/㎡（一期）单价范围：6200-7300元/㎡面积范围：（78-128㎡）总销金额：20亿（一期）规划户数：3100户开盘户数:315套销售率：90%物业公司：新城物业物管费：1.5车位售价：待定车位租金：待定车位数量：2069（一期）二、项目概况分析1、区位：新城·香溢紫郡，由江苏排名第一的新城地产开发。是江北首个成品精装双地铁品质示范城，位于南京市浦口区江北新城；紧邻南京大学浦口校区，学府路和星火路交汇处，项目的北侧是龙王山风景区，目前新城项目是该片区的首个项目。新城项目按好的说

4、是坐拥桥北商业圈和龙王山生活圈，起步价的车程可以到达桥北商业圈，有大洋百货、沃尔玛、卢米埃影城等，5分钟生活圈以南京大学附近商业街为主，有几家超市、药店、餐饮店、银行等。社区自身配套3万多平米商业，包括商业步行街、精品美食、步行街、约4000平米的超市卖场、约4000平米的运动会所等。同时社区将引进知名幼儿园、品牌小学。随着苏美达、国电南自、国电南瑞、三星等大型企业的入驻，以及南大、东南等著名高校带来的良好人文气息，板块刚需客群显著增加。项目主要由高层住宅、多层（花园洋房）、公寓、商业街区等多种物业形态组成

5、。2、交通：从交通来看，目前该案交通不便利，项目向南1.5KM是未来的地铁3号线和11号线交汇处，星火路站和沿江镇站，地铁3号线、地铁11号线首期预计将于2014年通车，连通大厂、六合和桥北；项目附近有公交总站，根据高新区公交规划，以后公交总站将会和未来的地铁三号线做无缝对接。目前开往市区有两条公交线路：131路开往古平岗（5:30-22:15）、159路开往长途东站（5:20-21：00），另外步行五到八分钟即可到达宁六路，有较多的公交线路通往南京主城。开车路线是由新街口经汉中路西行，经城西干道北行到长江

6、大桥，经大桥北路北行至宁六公路，在宁六公路与学府路交汇处左拐即可到达。沿学府路向东约2.2㎞至宁六公路（328国道）；向南约1㎞至浦泗路（104国道）；距主城核心（新街口）距离21公里，45—55分钟车程；距长江大桥8km，8-15分钟车程。3、公司品牌：新城地产，作为江苏省规模最大，首家上市的房地产企业，拥有中国房地产开发企业壹级资质。连续4年房地产开发综合开发实力前20强，连续7年江苏省房地产综合开发实力第一。业务范围涵盖上海、苏州、无锡、常州、南京等长三角核心区域，成功开发规模化住宅小区50多个。在南

7、京开发过新城逸境，新城尚东区，新城尚座还有新城金郡。经过15年的发展，公司目前拥有自己的产品研发基地，通过标准化，规范化，信息化的控制体系。为8万家庭，20万业主提供了高品质产品。4、建筑风格：采用的是新古典主义风格，保留了古典主义的材质和色彩，楼体的外立面1-3层采用真石漆，驻色效果可以长达十几年，甚至更长；3层以上采用深黄色弹性涂料，弹性涂料可随楼体热胀冷缩而自由伸缩，避免外立面开裂。单元入口大堂采用了挑高设计（南入户大堂挑高5.8米，北入户大堂不挑高）。5、景观：拥有32年设计经验的美国易顿景观设计公

8、司来打造香溢紫郡，利用本项目“西高东低”的自然地势，形成了自然的坡地景观。三、产品分析新城香溢紫郡，属于新城地产的“幸福+乐居”体系，本案是其第五代户型，近期推出的户型为78平的两房、95平的小三房、128平的大三房；户型具体介绍如下：A型、79㎡经济性两房介绍C户型：79㎡二房二厅一卫1客厅、主卧、次卧三间朝南，全明设计2客厅连接观景观阳台，采光充足3独特花池设计，增加活动空间4入户门及次卧考虑了收纳空间的位置