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1、中国房地产金融·理论探索住房抵押贷款证券化离中国还遥远吗?12□ 王丹林,冯天瀛中图分类号:F83019其最主要的原因在于住房抵押贷款资产质量较高,文章编号:100627388(2000)0720015204贷款期限长,贷款标的数量众多,还款期较为均匀。文献标识码:A住房抵押贷款的发放部门通过抵押贷款的证券化摘要:住房金融业务的发展和深化,必须通过进行融资,由此进一步扩大贷款规模,成为住房建新的金融创新来实现,而资产证券化则为解决这些设和居民购房的重要推动力量。问题提供了较为理想的金融工具。随着宏观环境的1 我国个人住房抵押贷款发展现状改善和抵押贷款的发展,我国抵押
2、贷款证券化已经到1999年10月末,我国四大商业银行发放的具备了实施的条件。房地产贷款余额为4545176亿元,其中个人住房抵关键词:抵押贷款证券化;分析押贷款余额为1315178亿元,占28195%;在1999 二战后,世界金融领域里的创新,最引人注目年发放的贷款中,个人住房抵押贷款为581122亿的莫过于资产证券化。经过多年的发展,发达国家元,占当年发放的全部房地产贷款的58103%。这的资产证券化无论是数量还是规模都是空前的。如说明我国房地产信贷结构的调整已经有了重大的美国1985年资产证券发行总量为8亿美元,到进展,个人住房抵押贷款发放数量第一次超过了房1
3、992年8月已达1888亿美元,7年年均增长地产开发信贷,成为房地产信贷中最重要的增长157%,到1996年又上升到43256亿美元。近年来点。长远地看,房地产开发信贷在房地产信贷中的我国随着金融资产的日益庞大,资产证券化已经成比重逐渐下降,而个人住房消费信贷在房地产信贷为商业银行和证券公司研究的热门课题。中的比重继续增大这一趋势仍将持续下去。并非所有的金融资产都适合证券化,证券化的从各商业银行的情况来看,到1999年10月金融资产必须具备以下特征:(1)能带来一个未来末,建行个人住房抵押贷款余额为73216亿元,仍稳定的现金收入流量;(2)资产还款期限和还款条居各
4、行之首,其中仅1999年发放贷款就达284107件易于把握;(3)资产达到一定的信用质量标准。亿元,占该项贷款余额的38178%。工行个人住房从发行人的立场来看,一项资产能否用于证券化,抵押贷款余额为362179亿元,其中1999年发放主要取决于证券化成本和效益的关系,只有收益大188179亿元,占余额的52104%。农行和中行在个于成本,才适合证券化。从国外的经验看,在证券人抵押贷款的发放方面也有较大的增幅,1999年化初期,证券化资产的品种主要是住房抵押贷款。农行新增个人住房抵押贷款65194亿元,占该项贷收稿日期:2000203210作者工作单位:11中信证券
5、研究咨询部,北京100004;21工商银行总行营业部,北京10003215©1994-2006ChinaAcademicJournalElectronicPublishingHouse.Allrightsreserved.http://www.cnki.net中国房地产金融·2000·第7期款余额的55%,中行新增贷款42142亿元,占该项企业发放贷款持慎重的态度,惜贷现象比较突出。余额的47113%。从市场份额来看,建行为5517%,近几年面向个人发放的住房抵押贷款已经成为各工行为27159%,农行为919%,中行为6184%。银行的优良资产,稳定的收益和安全性在
6、一定程度2 各商业银行对住房抵押贷款证券化的态度上抵消了银行对流动性的要求。对于银行来说,住房抵押贷款证券化的好处在213 个人住房抵押贷款在全部信贷资产中的比重于,它可以使贷款成为具有证券流动性的资产,成较小,尚不足以对流动性造成压力为具有贷款信用风险的证券。通过证券化可以增加抵押贷款证券化最重要的功能就是融资功能,银行信贷资金的流动性,扩大资金来源,改变风险以此来解决银行资金运用上存在的长贷短存问题,配置结构,缓解资本充足压力,提高金融系统的安增加信贷资金的流动性。近年来住房抵押贷款虽然全性。在我国,随着住房消费由集团购买向个人购有了较大的增长,但在银行全部信贷
7、资产总额中所买转移,对个人住房抵押贷款的需求和发放均呈大占比例仍然较小,正处于发展的过程中。从国外的幅增长趋势。虽然各方面对资产证券化予以积极关情况看,只有当长期信贷占全部信贷的20%以上注,但在国内各大商业银行前一段时间对近期内推时,才会对流动性造成较大的影响,而我国目前个行住房抵押贷款证券化的积极性并不高,其主要原人住房抵押贷款尚未达到这一比例。现阶段我国商因有以下几个方面:业银行资产流动性较差的重要原因是存在大量不211 观念上的误区,把资产证券化作为风险转移良贷款,银行工作重点之一仍然是调整贷款结构,的工具加大向个人发放各种消费信贷特别是住宅抵押贷国内商
