如何看待新政下房地产企业管理需求

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1、主持人：在新政调控下，房地产企业的管理该何去何从，就这个话题请各位简单聊一下，谢谢！刘善刚：若大家稍微关注一下会发现宏观调控有一个规律：总是在半夜出政策，大家晚睡一点就可以早一点反应。对房地产企业来讲要求的还是有快速反应能力，这个快速反应在两个层面：一是资金运用安排，二是计划管理能力。实际上房地产应该说是一个资金密集型的行业，房地产公司没有因为盖楼盖塌倒闭，多数均因资金出现问题倒闭。所以资金运用能力我认为是房地产的核心能力。房地产宏观调控政策的出台，对此的要求随着提高。主持人：万达应对新政调控是怎样的思路？补声东：新政出来以后很多的房

2、地产公司都由单纯的住宅开发逐渐转向住宅加商业地产开发模式，这样对万达来说会构成一定的竞争和影响，特别是我们的商业资源。举个例子比如沃尔玛、家乐福可能以前是单独的。主持人：好像沃尔玛北边是万达，南边是深国投，就这两家。补声东：因为开发商受到政策的影响，一旦做商业地产之后，会对市场竞争，包括对所有地产商而言都是很大的改变。但万达战略定位一直非常清晰，可能会在全国100个城市做万达广场。主持人：现在做多少了？补声东：40多。万达的目标非常明确：要进入二三线城市。因为新政，大量的开发商都在二三线城市与万达形成竞争。区域化扩张非常理想，特别是以

3、前在某一些城市做得非常好的开发商现在都向二、三线城市扩张，在万达拿地的时候造成很大的竞争压力。不知道大家对万达有没有了解：实际上万达在拿地的时候，一般来说是政府拿地要求的比较多，万达从来没有成为地王，或者在拍卖地价的时候大家发现它的报价很高，万达从来没有过这种情况，因为万达即使是招拍挂的话，政府也是很主动的。主持人：刚才您提到的现在各个地方大家纷纷动员做商业地产，像我前不久在安徽有接触到信地置业，也是我们的合作伙伴，他们的目标是打造安徽最大的商业地产企业。您如何考虑这种竞争关系的应对呢？补声东：借用一句我们董事长的话：一个商业地产的成

4、功首先是商业运营的成功！因此在这种竞争环境下，万达加大了商业运营的投入。前两年加大了商业地产的开发，特别是各分公司的班子成员投入大量的精力在管理建设上。今年总裁重点关注的是商业地产运营，也就是说要把商业地产运营队伍培养起来，真正运营好商业地产，那万达广场就成功了，是这样一个思路。在具体的管理上：专门成立全国招商中心，对全国的招商品牌统一管理，然后把品牌分类，允许区域性品牌等等，依靠分类保障快速推进。万达从拿地到开业共18个月时间，必须要有一套很强的管理机制和资源来进行支撑，才可能实现。大家曾经开玩笑说：18个月的时间怎么可能实现，但是

5、事实上业绩说明一切，经过几年的运营发展目前没有任何一家分公司出现问题，18个月都可以完成，这跟管理配套有一定的关系，当然一定程度上与应用信息化也有很大关系。主持人：这个我感触比较深，万达有新项目的时候相关人员都会回总部进行相关培训，尤其是信息化管理的培训，这一点我觉得万达整体抓管理的意识应该说还是非常强的。补声东：说到培训这一点，在万达集团内部每个月的培训约有100多场，现在即将要成立一个万达学院，建址在廊坊，已拿一块很大的地，建成后，所有人员的能力提升都在万达学院进行。主持人：大港旺宝集团实际上是一个新兴的地产企业，以旅游产业为代表

6、。对于这样一个涉足地产行业时间不久的企业来说，江总您是如何看待新政条件下的管理？以及您的企业如何适应现在的发展？江茂强：大港旺宝进入房地产行业的时间确实补偿，但也许是初生之犊不畏虎，无论是什么企业，要去应对各种各样的政策。首先一点：打铁还是需要自身硬！如果一个企业很轻易就被一个政策所影响的话，那其也不会活得很长久，所以最重点的还是要从自己的角度去应对它。今天很多人谈房地产企业的时候都形容是洪水猛兽来了，或者有利或者不利了。其实这个社会没有什么变化，无非就是那么一点金融政策调整，国家需要你正确的去发展，更加良好的去发展而已，并没有说约束

7、这个行业，只不过说政策之后要求精细管理的能力更高。因为要求能力高，却理解为要应对政策，个人理解上还是有一点差异的。企业管理无非也就是人财物，现在来说物流、资金流、信息流等等几个流，但是在这些方面怎么去驾驭它，通过什么样的理念，能够设计出什么样的管理模式，能够拥有什么样的流程，能够有什么样合适岗位的选择和设定，以及人员的选配，以及怎么去运行它？若在这些方面有了充分的应对，可能就能支撑18个月做一个项目。如果没有这些基础的话，政策再好，给你地，你难道就能在18个月当中做出来，你难道就能盈利2亿、10亿？所以个人认为政策带来的影响最关键的不

8、是应对，而是要看自己！我们的管控能力在哪里？特别是我们现在办企业的老板，其实很多房地产企业的负责人，说得不好听，并不是科班出身，有一些很奇特的机遇，甚至是很偶然的机遇进入了这个领域。为什么他以前活得好呢，因为确实是暴利，