旧城改造策略模式研究分析

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1、旧城改造策略模式研究分析(2008-04-0516:35:04)标签：房产 分类：地产情缘 一个个现代化都市在中国大地上流光溢彩，但在霓虹灯如幻如梦的璀璨繁华下，城市里一些落后、脏乱的角落却被幸福遗忘，如一个个痛苦的盲点。       “城中村”，这个城市化进程中产生的后遗症，不仅越来越成为城市的“痛点”，更成为社会关注的热点。       ——同致行语旧城改造策略模式研究分析同致行（中国）研究中心副总监  袁德涛       随着我国城市化建设步伐的加快，城市、城郊、农村旧村改造所带来的问题日益凸现，特别是城市旧村改造，所涉及城市多方面的问题，给城市房地产市场及城市发展规划带来

2、不可估量的影响，已成为政府十分棘手的问题。       一、旧城改造中土地权利问题分析       目前全国各城市都在对其进行着相应的改造，在改造的过程中，必须要面对形成“城中村”的根本原因，解决土地二元所有制问题，根除二者之间的差距，才能从根本上完成“城中村”的改造。在实践中，针对土地权利这一根本问题，通常采取以下几种措施：       （一）土地置换，异地安置方式在城市的郊区由政府征用按相同面积或更大面积的土地，并建成新村与之置换。这在“城中村”改造的初期，政府运用行政手段还是可以达到目的，但也是困难重重，因：1、村民对于原村有着浓厚的依恋，祖祖辈辈在此居住，故土难离；2、农

3、民不愿意放弃可得的数额不小的房屋租金利益；3、盼望过上美好生活的居民生活及在人格上与居民平等对待的愿望也使他们不愿意离开现在的“城中村”。        因此，土地置换，异地安置的措施现在越发越难以实现。       （二）土地集体所有转为国家所有方式       “土地集体所有转为国家所有”这一行为具有以下特点：1、土地所有者的主体发生了根本的变化。土地所有权主体由原来的农村集体，包括乡集体、村集体、村民小组，全部变为国家；2、土地的性质也发生了根本的变化。由原来的集体所有变为国家所有；3、土地的权能也发生了根本的变化，原来集体土地使用权不能进行的抵押、租赁问题在土地的所有权转

4、变后得以解决。       伴随这一根本转变的同时是农民身份的改变：全部脱农民户籍而成为城市居民，一切纳入城市化的管理，建筑要进行规划，医疗、保险均按城市居民对待。       纵观各地“城中村”改造条例能够看出，“土地集体所有转为国家所有”的做法似乎从根本上已改造了“城中村”，解决了土地二元所有制的问题，成为一种可行的方案。       目前这种做法在全国各城市较为普及，如深圳市在2004年就一次性地将宝安、龙岗两区27万农民转为城市居民，其集体所有的上述956万平方公里土地将随之转为国有。       二、旧城改造中土地权利解决途径既然“城中村”在地域上已经属于城市的一部分，

5、“城中村”内的人理应与城市居民应享有同样的待遇，最直接的体现是财产的所有权，“城中村”的房屋也应该向城市中的其他房屋一样，可以进行自由的转让，根据中国房地产法关于“房随地走”的原则规定，说到底是其房屋的土地使用权的性质必须是国有土地使用权。       要使集体土地使用权变为国有土地使用权，其前提必须是集体土地所有权变为国有土地所有权；根据中国《宪法》第10条和《土地管理法》第2条的规定，只能是采取“征用”途径，通过征用，使农村集体土地所有权转变为国有土地所有权，才可从根本上解决“城中村”形成的原因，因为它符合征用的条件。       根据中国《宪法》第10条和《土地管理法》第2

6、条的规定，征用的条件必须是“为了公共利益的需要”，且国家给予必要的补偿；而“城中村”改造的目的就是“为了公共利益的需要”，是为了“城中村”内居住的居民、外来人员的利益，为了整个城市的政治、经济、文化的协调发展，同样也是为了国家、社会的利益的而改造，“城中村”改造的目的属于公共利益的范围；而且在集体土地转变为国有土地的同时国家也给予相应的补偿，只不过与通常征用集体土地的货币补偿方式不同而已，“城中村”改造中的补偿方式包括农民身份转变为居民，以及因身份改变而获得的各种物质利益，如可以享受到医疗保险、失业保险、居民的最低生活保障等，同时还有长期的国有土地使用权。        因此，“

7、城中村”改造中，要解决“城中村”形成的根本原因，就必须解决土地二元所有制问题，而要解决土地的二元所有制问题也只能通过征用途径。在征用集体土地的过程中，应处理好土地所有权与土地承包权的关系，其实质是土地法与农村土地承包法的关系问题。土地承包经营权是公民和集体经济组织依法对集体所有或者国家所有由集体使用的土地所享有的承包经营的权利。由于联产承包责任制是中国农村土地的基本经营制度，它是农村家庭联产承包责任制在法律上的具体体现。       农村土地承包经营权的产生以集体土地所有权和国有