迪美购物中心美食广场前期改造分析

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1、迪美商场美食广场经营调整分析报告一．基本开发概况经济类型美食广场临街餐饮临街餐饮摩登隧道合计建筑面积8231193801322M2营业面积823119631831188M2经营户数14321534户营业人员7051234155人二．效率指标分析结构指标效率指标单位面积单位租金单位产出单位用人附属人员美食广场59平方7.17元/M260.7万5人10人临街餐饮23.8平方16.3元/M25人摩登隧道12.2平方11.8元/M23人三．主要开发项目经营状况美食广场摩登隧道店铺其他总户数14户20户含摄影，化妆5户近三年装修次数1次16次5次近三年经营

2、户调整14户不含礼品柜12户1户看上述表格，总面积1300平米，总出租租金454万/年，其中出租金额较大临街面积为182M2，占全部面积比重14％，占出租金比重23.5％，其余面积平均出租租金为8.63元/平米，纵观上述经营状况，由于分隔不合理，部分商户经营不稳定导致频繁更换，因此需对整个环境进行系统切割，增加临街总面积，合理分配人流，降低经营户数，提升用户品牌，提高整体效益。四．存在主要问题分析1.整体布局透视(1).局部屏蔽现象：整个商场沿中央通道划分为东西两大经营区域，从商场南门进入向西区的第一条明确入口一直到中央采光球才出现，接近商场1/

3、2的通道被食品类店铺一字排开所屏蔽掉，当主通道西侧的食品类店铺没有达到人们的“眼球经济”时，人们自然而然把目光转向东区更繁华的消费氛围中。而在此1/2区间，我们却规划了2条向东通勤路线，由于人流始终无法向西引导，造成商场东强西弱的格局，这样布局在大型商场是很罕见的。(2).商场环路中断：仔细研究商场通道构造，发现商场成“井”字状分布，西区是井字枝杈延伸。由于整个西区没有一条通道与东部主线有效正对接，这样的结果形成各区人流配置不均，消费出现冷热现象，这给商场租金提升设置障碍。我们试想一下如果商场主要通道改为“申”字结构，上、中、下三线保持一定距离，

4、形成东西正对接，那么人潮的流动有效性将因此得到改善。由于商场1/2通道被屏蔽，这就需要在3号区域综合改造过程中辟出专用道与西区干线对接。目前商场北部是“甲”字结构，南部是“由”字状分布，这就形成商场北部区域和摩登隧道消费短流现象，上述区域内店铺分隔越零散，越不利于人潮进入并停留，所以摩登隧道应寻求一个独立、整体、单一的消费业种与对面敞开式经营的屈臣氏相呼应，通过改造传递明确的消费信息，给予人群记忆属性。2.美食广场透视以美食广场和大食代相同业种经营比较：共同点：1.大主题（美食广场）下小主题（各类风味）经营2.统一招商：避免零散出租带来业种重复和

5、管理混乱，通过免收租金，从承租商营业抽成中实现双赢合作的方式。3.明档模式：适应青年人用餐追求交流互动现场感觉4.先充值消费后结帐不同点：1.大食代自营比例20％，是其保证经营特色和利润手段，自营品牌也采用公司化运作，迪美美食广场全部出租2.产品当红：大食代积极引入符合消费者口味和需求美食品种，除中华特色外还有亚洲和西方特色菜，每家分店经营品种多达2000种，可迎合任何口味的食客需求，在食品制作上，不局限快餐模式，力求所有美食皆能原味美味，而美食广场经营面积过小，仅提供300款。3.大食代配备专业人员（指美食人员、采购人员、招商人员等）在世界范围

6、内寻找各类美食品种，调味品种、餐具品种、佐料品种，并配备专业人员负责研发，采购工作，而迪美经营方主要是模仿大食代，凭个人主观印象评判产品是否当红，应变能力差。4.善结盟友：大食代通过盟友间协作，连锁经营。强化自己品牌并通过适当营销活动巩固市场地位，最终控制加盟商。迪美美食广场没有稳定盟友支持，靠各独立铺位自身特色对外售卖。没有整体营销观念。美食广场与独立品牌店区别普遍意义上分析：美食广场主题店消费内容多元消费，无明确风格或主题有明确主题和较高识别率消费方式模块化生产，均等消费，超市化运营定制消费，崇尚个性经营理念大众消费，价格消费，经营细分，但空

7、间未细分，影响人群分化，所有人在共同价值消费，注重服务细节环境下消费，不分彼此，人们感受相同。，努力建立与消费者之间关系营销，充分施展零售的艺术技巧消费环境“集市”特征，叫卖声相互干扰，休闲氛围被打破满足人们交往，沟通需求，提供增值服务功能定位.纯物质交换，满足人们生理需求除物质满足，还提供人们社会交换深度分析：一．超市化经营模式进入美食广场呈现在我们面前的是一字排开的美食铺位，消费者仿佛进入餐饮自选超市，营业人员正卖力的推销自己产品。人们到此消费不再是享受服务，而是在硬性接受服务人员推荐的商品，顾客与经营方之间仅存在售卖关系。而具有情感，沟通等

8、具有“社会交换”功能的没有。所以顾客只能感受到食品价格，而体会不到品尝食品所产生的附加利益。人们是在营业方精心组织设计下和超强控制下进行