仙林金鹰奥莱城考察报告

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1、班级：61052X姓名：杨成业学号：33前言本文通过充分的实地考察、走访问卷、综合分析，主要对仙林奥莱城的选址位置、人口分布及消费者类型、商品结构及商业类型三个方面对奥莱城进行考察，最终得出学生的个人结论：奥莱城将在未来几年，至少4-5年将持续亏损，我对奥莱城的生存期限感到不容乐观。一、选址位置不足分析：南京市栖霞区（仙林大学城）学海路1号（南京财经大学对面）地处文苑路与学海路交界处。临湖而居，形成一条“商业走廊”——起点是仙隐北路亚东城角上的社区商业网点，北上折向杉湖西路，沿途分布有康桥圣菲、东方天郡、赛世香樟园(社区)的社区商铺，再向东就是现在的大成名店公园以及未

2、来金鹰所在的中心商务区。四面环山，景色优美。周围还有南京邮电大学，南京技师等十几所大学围绕，更毗邻香樟园等数个商业住宅区，这无疑在地理位置的选择上取得了很大的优势。看似有很大的优势，里面却隐藏了弊端（1）处在交通末端：①公交末端：经勘查奥莱城处文苑路、学海路、仙隐北路和仙林大道交叉处，经过的公交车线路有：50、70、97、107、108、130、146、310、南堂线等，南京财经大学站处于多数公交路线的末端，无法将大批的目标消费者如：大成居民、亚东居民、附近大学、仙鹤山庄、金陵家天下、雁鸣山庄、咏梅山庄及大学城教职工的三口之家、白领阶级、成功人士吸引过来。②地铁2号线

3、末端：仙林中心站---羊山公园——南大仙林校区——经天路,由此可看出，2号线不可能将大批城市中心居民吸引到奥莱消费，羊山公园、南大仙林校区、经天路的居民更不可能乘地铁到奥莱消费。③黑车：黑车也是在奥莱附近停留比较多的车辆，主要载的是各个大学的学生前来。据我的问卷调查，大多数学生来着是要玩玩，吃吃饭，顺便步行去大成、亚东买东西。而不会在奥莱这种高档次的地方买服饰，如果买也去夫子庙、金桥玉桥那边。④私家车：经过考察文苑路、学海路和仙林大道每小时平均私家车流量得出以下表格：路段文苑路学海路仙林大道流量32674219通过观察奥莱地下和露天车库的轿车入库数，得出以下表格：时间

4、6-8点8-10点10-12点12-14点14-16点16-18点18-20点辆数96-120（员工车辆）20-384-75-102-53-64-8由上述两图表可知，奥莱虽地处交通要塞，但目标消费者车辆却十分稀少，经采访得知，多半的三口之家是过来散心，吃饭，看电影，买服饰却很少。（1）处在商业狭窄地带①从地理分布来看，奥莱——大成——亚东成“商业走廊”式分布，看似形成了一条商业街，但从地理距离和地理连贯性说，这种说法牵强。首先，大成与奥莱隔着湖泊，距离约为700米，亚东与大成奥莱距离约一公里，中间隔着居民区和狭窄交通网，没有办法连为一体，处于地理断带上。①没有发展空间

5、：奥莱城北临财经大学，南面被地铁2号线隔开，东面正在建栖霞区政府、五星级酒店，也无法拓展，西面是大成，更不可能。（1）竞争者分析：①亚东新城区面积：4万平方米中型华润苏果一家：经营良好，二楼有卖服装、洗漱用品、服装、家电等，服装面积小样式单一，专一性不强。爱尚：地下服饰环境不是很好，多是仿货。二楼湾：多是小吃，糖果之类四周多是烧烤，水果摊②大成名店面积：2.4万平方米小型地下苏果超市：品牌服饰、鞋无大成名店：设有肯德基、网吧、地下饭馆群、住宿、小商品店等。虽有服饰店，但存在品牌杂、面积小、购物感觉差的缺陷，没有形成宏伟的、正规的气氛，不具竞争性。总的来说大成名城就像杂

6、货铺，与奥特莱斯形成互补，有利。银行、理发、饭店等。②大成与亚东竞争优势：1、综合性强：不仅有小商小贩，服装店，水果店，饭馆，网吧，超市，还有银行，住宿，KTV。2、物美价廉：对于普通居民和学生来说，大部分的日用品都在此消费。而且居民和学生喜欢“俗”点的气氛，可以讨价还价，挑挑拣拣。而不乐意去奥莱，用他们的话讲，奥莱是贵族的地方，没我们什么事。一、人口分布及消费者类型不足分析：（1）仙林大学城约有25万人，包括：大成居民、亚东居民、附近大学、仙鹤山庄、金陵家天下、雁鸣山庄、咏梅山庄及大学城教职工三口之家，在校大学生有15万多，常住人口10万左右。流动人口约5-6万，周

7、边居民约为20万文化程度：大专及以上学历居民收入水平：工薪阶级平均月工资4000元，每年花费服装钱约为7000元左右学生每月生活费用平均800元，每年平均每个学生要购买2套衣服，3双鞋，大概1000元左右流动人口，周边居民约消费500元（2）消费者心理分析：①白领及成功人士：一般没有时间购物，大多都在城里上班，星期天不会出来玩，如果有时间休息，要么去旅游要么在家睡觉，不会到奥莱休闲。问道去哪买服装，他们大都说要么在旅游的时候就买了，要么就到新街口，德基，不会到这来，因为奥莱开在这里显然不够档次。①普通居民：大多数不关心奥莱，甚至不知道有这个地方，买衣