广州社区治理的模式

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1、对广州社区治理的多种模式的思考---在实践中学习埃莉诺•奥斯特罗姆的理论---内容提要社区业主通过组织起来自主治理共有物权，是改革开放中产生的新事物，是我国公民社会建设的一部份，是一个推动社会进步的事业。试通过举例分析广州及广东不同物业管理模式及业主组织的案例，学习探讨奥斯塔罗姆女士公共池塘理论对于社区治理的指导作用。一、问题的提出:二、广州案例1、第一种模式----由开发商的物业公司管理2、第二种模式---由业委会聘请物业公司管理的模式3、第三种模式----完全由业主委员会管理的模式4、广州业主委员会的联合组织----广州

2、业主委员会联谊会筹委会；正瑞公司、广州业主委员会业主委员会联席会议；广东省华南和谐社区发展中心三、组织之路的思考四、需要政策解决的若干问题引言一群相互依赖的委托人如何才能把自己组织起来，进行自主治理，从而能够在所有人都面对搭便车、规避责任或其他机会主义行为诱惑的情况下，取得持久的共同收益。必须同时解决的问题是如何对变量加以组合，以便⑴增加自主组织的初始可能性，⑵增强人们不断进行自主组织的能力，或⑶增强在没有某种外部协助的情况下通过自主组织解决公共池塘资源问题的能力。-----埃莉诺•奥斯特罗姆-----40如何以对人类在处理

3、与公地悲剧部分相关或完全相关的各种情形中表现出来的能力和局限的实际评估为基础，去发展人类组织的理论。经验上可靠的人类组织的理论，能够把组织人类活动的各种不同方法及其后果传递给决策层，从而成为政策科学的实质性组成部分。-----埃莉诺•奥斯特罗姆-----操作规则直接影响占用者有关下述问题的日常决策：何时何地及如何提取资源单位，谁来监督并如何监督其他人的行动，何种信息必须进行交换，何种信息不能发布，对行为和结果的不同组合如何进行奖励或制裁。集体选择规则间接影响操作选择。通常占用者及其公务人员或外部当局在如何管理公共池塘资源制订

4、政策----操作规则----时使用。宪法选择规则通过决定谁具有资格决定用于制定影响集体选择规则的特殊规则影响操作活动和结果。-----埃莉诺•奥斯特罗姆-----一、问题的提出改革开放前，我国城市居民90%以上住单位宿舍或政府管理的公租房。每月按时交纳租金后，有问题找单位或房管所就解决了。拥有产权属于个人的公寓或在大型社区的独立别墅式房产，近二十年在我国开始成为城市居民解决居住问题的基本途径。“根据可以查阅的资料显示，十一五期间我国城镇住宅私有率已经高达82%，远超欧美发达国家。”（摘自<住房私有率畸高助房价高涨>2009年

5、12月10日齐鲁晚报)，此资料我们可以看到有82%的城市居民是生活在社区（指商品房或房改房组成的社区）随着越来越多的人成为了“业主”，也产生了大量的与房产相关的矛盾，就有了大量的诉讼案件:例1、40国家工商总局公布的2005年全国市场监督管理基本情况显示，2005年的生产要素市场中，与房地产相关的案件总和占据了整个市场违法案件数量的96.47%。(摘自房地产案件2752件中国“无照”地产商泛滥(图)北京现代商报 王晓然）例2、北京市朝阳区人民法院2002年以来审理的有关物业管理纠纷的案件数量逐年呈上升趋势，在民事案件中所占比

6、例逐渐加大（见下表）。这种状况在北京的其他法院也存在。    表12002年以来物业纠纷案件收结案统计表    年份2002　200320042005  收案数量　194650　18982649  结案数量　　70570　18352671  表22002年以来物业纠纷案件收结案增长幅度表    年份2002—20032003—20042004—2005  收案增长率235％192％39.6%  结案增长率714％222％45.6%    表3物业纠纷案件占全院当年民商事案件比重表    年份2002200320042005 

7、 收案0.79%2.52%6.02%8.5%  结案0.27%2.25%6.21%8.0%例3、广州海珠区雅景苑小区业主自1998年入住，1999年成立业主委员会筹委会和业委会后的诉讼：2000年至2001年为临电临水房产证百多户集体诉讼2004　　　　　　为无排烟的饮食店扰民集体诉讼2005年至2011年为突然撤走的开发商物业公司拿走全体业主水周转金及不交出商场的管理权的集体诉讼　　　　（笔者之一居住并任业主委员会主任的小区）例4、济南258个新建小区调查统计显示——五大矛盾困扰小区物业http://www.sina.co

8、m.cn  2009年04月27日07:26  大众网-齐鲁晚报这五大矛盾主要集中在：开发商遗留隐患较多，"抄大表"造成水电暖差价，物业经营不规范带来许多纠纷，业主装修时私搭乱建，业委会越权违规运作引发混乱等。2011年2月27日温总理与网民对话时讲：在“十二五”期间，、、我只是说如何让人