太原市公共租赁住房的租金定价研究

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1、学校代码10125专业代码120404山西财经大学硕士学位论文题目太原市公共租赁住房的租金定价研究姓名柴艺菲专业社会保障研究方向住房制度与房地产经济指导教师马培生郝俊英2013年3月6日UniversityCode10125MajorCode120404ShanxiUniversityofFinance&EconomicsThesisforMaster’sDegreeTitlethestudyofTaiyuan’srentalpricingofpublicrentalhousingNameChaiY

2、ifeiMajorSocialsecurityResearchOrientationHousingsystemandtheeconomyofrealestateTutorMaPeishengHaoJunyingMarch6,20132山西财经大学学位论文原创性声明本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研究所做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人

3、完全意识到本申明的法律结果由本人承担。学位论文作者签名：日期：年月日3山西财经大学学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解学校有关保管、使用学位论文的规定，同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权山西财经大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。本学位论文属于保密□，不保密□。在年解密后适用本授权书。（请在以上方框内打“√”）学位论文作者签名：指导教师签名：日期：年月日日期

4、：年月日4摘要我国的公共租赁住房租金定价存在着租金标准制定不合理的问题，究其原因在于，从微观层面看，定价方法不科学，仅考虑一个或两个因素来制定租金标准，如只考虑成本因素、只考虑收入差异或者只根据市场租金下浮一定比例来定价等，并没有一个全面、综合的定价体系；从宏观层面看，未能准确选择影响租金标准的关键因素，无法针对不同时间和不同地区进行动态定价，尤其是缺乏定量分析，最终导致租金的定价区间不合理，无法兼顾到住房政策的保障性与可持续性。太原市的公共租赁住房刚刚起步，相关政策制定尚不完善，也没有一个完善合理

5、的定价模型来作为依据。本文就是要通过对目前理论界租金定价几种模式的优缺点进行对比分析，以及对保障性住房租金定价的国内外现状的分析，得出一个适合于太原市公共租赁住房的更为全面的定价模式，同时可为其他城市的公共租赁住房的定价实践提供有效参考，有利于充分凸显社会保障制度的公平性原则，有助于社会和谐，政治稳定，有效刺激了经济发展，也促进了房地产市场的健康、稳定、和谐、有序的发展。定价思路为，首先基于受保障群体的支付能力计算出可承受租金作为基准租金，然后利用租金价值结构理论计算出成本租金，将基准租金与成本租金

6、、市场租金进行比对来衡量租金的合理性，最后利用宏观层面的多元线性回归模型对公共租赁住房的租金实施动态调整。前者选择了家庭人均月收入、配租面积、家庭人口数量及区位差异等因素，用于得出针对太原市某一个家庭的具体定价值，是基于微观和静态层面的定价；后者选择了非户籍人口比重、城镇居民人均可支配年收入、人均GDP以及固定资产投资总额等四个因素，作为针对一个城市市场租金的影响因素，得出其与市场租金的多元线性回归方程，进而依据将来太原市的四个自变量的变化值预测出新的市场租金，从而得到太原市合理的公共租赁住房租金定

7、价范围，是基于宏观和动态层面的定价。5公共租赁住房的租金定价应该依据如下原则来进行：微观租金定价应该确保资金的可回收性，符合保本微利原则；租金水平应该实行差异化保障；应该考虑同区位同类住房的市场租金水平；应该兼顾受保障群体、政府以及房地产开发商等多方面的利益；公共租赁住房的租金水平还应该与当地的宏观经济状况相一致。最后将研究中的不足、微宏观模型在公共租赁住房定价实践中的注意事项进行了总结，并提出了在全国范围内实现不同类保障房并轨运行的设想。【关键词】太原市公共租赁住房租金定价6AbstractThe

8、standard-settingpriceofpublicrentalisunreasonable.Thereasonofthemicro-levelisthattherearenocomprehensiveandintegratedsystemssothatthepricingmethodisnotscientific.Onlyoneortwofactorsareconsideredtoformtherentalstandards.Sometimesonlycons