大明宫商业项目策划方案

《大明宫商业项目策划方案》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、大明宫商业项目、住宅项目商业部分前期策划方案第一部分：大明宫商业项第一章商业部分西安商业地产及大明宫区域商业地产市场概况1.西安商业地产市场分析■随着国家对住宅地产市场调控力度不断加大，大量房地产企业投资转向商业地产。2011年，西安商业物业的供应量达到了106.45万平方米。在调控政策影响下，咅B分投机性需求转向，商业地产需求有所加大；而政策的持续加压下，商业地产也成为房地产企业的〃避风港"。此外，在西安的持续扩张下，商业的需求也不断提升，诸如沪溺区域、曲江区域，加速了市场供应攀升。■2011年西安商业物业各城区销售情况从分城区的销售情况来看，2011

2、年,城北区城北新房商业地产销售情况较好,占全市总销量的38.6%。在市政府北迁、地铁2号线开通的利好带动下，无论是市政配套的支持还是房企的加大建设，城北区商业市场热化显著。4000003500003000002500002000001500001000002011年西安各城区商业物业销售情况城南城东50000■2011年西安各物业去化周期比较住宅办公楼商业12月末结转可售量1032.92132.19366.33月均销化量76.815397.8存量去化周期13.4524.5346.97截至12月末，西安商服用房为366.33万平米，写字楼为132.19万平

3、米，可以看出，商业物业市场存量较大。从去化周期来看，全市商业物业需46.97个月方能消化完，周期远远高于住宅、办公楼物业。以目前的去化情况来看,商业地产未来销售情况甚是堪忧，销售压力仍然十分巨大。■城北区商业地产市场前景广阔市场存量（平方米）月均消化量（平方米/月）去化时间（月）城北980453.229600.5933.12咼新671556.1916071.4441.78城南1009655.1115502.7465.13上表是商业物业销售量较好的前三个城区，可以看出，截至2011年12月城南区城南新房市场存量较大，相对而言高新区市场存量较少；但是通过去化

4、周期的对比可见，城北区98万平方米的存量仅需33个月就消化完，而城南区城南新房100万平方米的存量却需要65个月才能被市场所消化。可见，相对这三个城区，城北区商业市场需求量大，发展空间广阔。2.大明宫板块商业地产市场分析■大明宫板块最早为西安建材家居专业市场的聚集地，流动人群较多且杂，但随着大明宫国家遗址公园的建立，太华路的潜力迅速被挖掘,万达、万科、中建、大明宫实业、经发等国内知名地产开发商纷纷在本区域内进行项目开发，其中万达第五城商业体量20万说，万达集团在西安开发的最大的项目，因此太华路将是北郊未来的商业、商务、居住的中心。发展潜力巨大。■大明宫板

5、块商铺销售价格及租金分析楼盘名称楼盘位置总建筑面积销售均价户型面积区间租金业态组成项目品质万达第5城北二环与太华北路交汇处向北200米A区20万m24~5万元/nf150m2〜250m2预估200元/m7月临街门面、百货、餐饮、娱乐中高端大明宫中央广场太华北路与北二环交汇处东南角一期商业部分30万耐预估商务办公公寓7000元47nf~68itf预估220元/nV/月大明宫家居馆、超市、餐饮中高端■大明宫区域已建商业项目市调北二环路段大明宫建材家居城商业特点:涵盖各类中蒿档建材家居，档次、就齐全C彳:陶瓷、灯饰、洁具、家具等容薜：西安市及周边县市阪聞西zl

6、lgt妬类人群铺位面积：100—1000m2左右租全状况100元河/月左右，层差15元/而左右。业态组合：建材、家具档次定位：中高档商业电费:1.3元/度暖气：集中供暧,中央空调项目正对面商业形式主要以临街一层社区底商为主，由于此项目建成较科艮多商家租金合同签订较早,四年前租金水平为60元河。现租全为120-1507L/m售价：30000元/叭商业主要以社区配宾、畝店小商户为主。太华路片区目前临街商铺销售均价基本保持在30000元/nV,—层租金135元/n）7月左右，前期主要是以建材市场等专业市场业态为主，投资环境相对于同区域其他片区尚有一定的距离。

7、但是目前发展势头迅猛，后期投资潜力大,成为本区域商业地产最大的优势。规划设计1.项目总体定位1）市场定位一端百货+配套商业总宗旨——自持+销售。在保证商业后期能够成功运营前提下，建议公司能够自持部分商业物业，将非自持产品做成大多数投资者较能接受，且又能够多出商业面积的建筑形态。2）定位论证■首先，对于大型的商业城市综合体，由开发商自持商业会使商业后期的经营有保障，避免后期运营混乱的情况。■第二，从项目所在区域的整体商业环境上分析，北面有万达广场，西面有华润欢乐颂等大型的购物中心，将本区域由过去以建材销售为主的目的地型消费市场成功转型为随意性消费市场。继续

8、增加百货业态，会进一步增强区域整体的消费磁场，吸引更多的消费人群。■第三,万达广