土地价值评估中市场比较法的改进与应用

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1、学校代码10125专业代码025600硕士学位论文题目土地价值评估中市场比较法的改进与应用姓名李泽涛专业资产评估研究方向不动产评估所属学院管理科学与工程学院指导教师孙国强二〇一八年三月六日UniversityCode10125MajorCode025600ShanxiUniversityofFinance&EconomicsThesisforMaster’sDegreeTitleStudyonImprovingandApplicationofMarketComparisonMethodinLandApprai

2、salNameLiZetaoMajorAssetEvaluationResearchOrientationRealEstateAppraisalSchoolManagementScienceandEngineeringTutorSunGuoqiangMar6th，2018学位论文原创性声明本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研究所做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明

3、确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。学位论文作者签名：日期：年月日1学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解学校有关保管、使用学位论文的规定，同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权山西财经大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。本学位论文属于保密□，不保密□。在年解密后适用本授权书。（请在以上方框内打“√”）学位论文作者签名：指导教师签名：日期：年月日日期：年月

4、日1山西财经大学硕士学位论文摘要城市化是中国20世纪以来最大的社会经济变迁，为了改造城市规划结构，改善城市人居环境，完善城市公共服务设施，我国在众多城市进行了城中村改造，将村民转为市民，将集体土地转变为国有土地，政府陆续出让新转变的土地的使用权，土地交易市场迎来了蓬勃发展的时代。土地作为重要的生产资料，在经济快速发展的今天更是成为众多投资者的角逐对象。土地使用权出让一般采用挂招拍的方式，因此房地产商在进行土地使用权申请时需要确定土地价格。另一方面，国家在城改补偿与出售土地使用权时也需要对土地价格进行估计，于是

5、在土地交易频繁的背景下，如何科学准确地评估土地价格成为当下研究的热点内容。本文在分析土地、土地价格、土地估价的相关理论的基础上，对土地价值评估实务中较常用到的市场比较法的概念、基本步骤进行研究，发现市场法在土地价值评估应用中存在一定问题，如可比实例筛选过于主观，过分依赖评估人员的自身经验；又如比较因素权重确定随意，受人为因素干扰严重；再如基准价格求取过于粗略。针对评估中的问题，本文将灰色关联、聚类分析以及集对分析相结合，对市场比较法进行了改进，并以实际评估案例演示了改进的市场比较法在土地价值评估中的应用过程。

6、本文结论如下：市场比较法在土地估价中存在主观性、随意性等问题，由此引发对市场比较法改进方法的探究；方法改进思路为用灰色关联确定比较因素的权重，用聚类分析对已交易案例与待估对象的数据进行处理进而选择可比实例，用集对分析计算可比实例与待估对象之间的同异反距离来最终求取比准价格；将改进的市场比较法应用于实例评估中，改进后的方法计算出的估价结果的误差显著减小，为类似土地价值评估提供了借鉴。本文将三种方法综合使用，让土地价值评估过程中比较因素权重的确定更加符合实际，让可比实例的选择更加快捷客观、有迹可循，让比准价格的求

7、取过程清晰展现了可比实例与待估对象之间的异同，在一定程度上降低了人为操作的误差，比传统比较法更加科学客观，使市场比较法能够更好地服务于土地评估实务中，进而促进了土地交易市场的健康发展。关键词：市场比较法；灰色关联；聚类分析；集对分析I土地价值评估中市场比较法的改进与应用AbstractUrbanizationisthemostsignificantchangeinChinesesocietyandeconomysince20thcentury.TheChinesegovernmenthasrebuiltman

8、yruralareaswhichwereoriginallylocatedincities.Asaresult,peasantscouldbecomecitizens.Thereasonsforthesechangesaretooptimizethestructureofcity,improvelivingenvironmentandprovidebetterpublicservices.Atthe