存量住房税基批量评估中的交易日期调整系数研究

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1、分类号密级UDC编号存量住房税基批量评估中的交学位论文易日期调整系数存量住房税基批量评估中的研究交易日期调整系数研究程世振指导教师姓名瞿富强副教授南申请学位级别管理学硕士京学科、专业管理科学与工程工论文提交日期2013年6月1日业大学2013年6月1日学号：602120100020论文答辩日期：2013年6月6日指导教师：（签字）ResearchontheTransactionDateAdjustmentCoefficientinStockingHousesTaxBaseMassAppraisalDissertat

2、ionSubmittedtoNanjingUniversityofTechnologyinpartialfulfillmentoftherequirementsforthedegreeofMasterofManagementByCHENGShizhenSupervisor:AssociateProf.QUFuqiangJune.2013学位论文独创性声明本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成

3、果，也不包含为获得南京工业大学或其它教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。研究生签名：日期：学位论文的使用声明□1、南京工业大学、国家图书馆、中国科学技术信息研究所、万方数据电子出版社、中国学术期刊（光盘版）电子杂志社有权保留本人所送交学位论文的复印件和电子文档，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文并通过网络向社会提供信息服务。论文的公布（包括刊登）授权南京工业大学研究生部办理。（打钩生效）□2、本论文已经通过保密申请，请保留三年后按

4、照第一项公开（打钩生效）□3、本论文已经通过校军工保密申请，不予公开（打钩生效）研究生签名：导师签名：日期：日期：毕业论文题目：存量住房税基批量评估中的交易日期调整系数研究管理科学与工程专业2010级研究生姓名：程世振指导教师（姓名、职称）：瞿富强副教授摘要近年来，我国存量住房市场发展迅速，由于地理位置优越、周边配套齐全、户型适中等原因，存量住房受到了市场的欢迎，交易量不断放大，个别大城市存量住房交易规模已经超过增量住房市场，成为了住房市场主要的交易类型。然而，在存量住房交易过程中，纳税人往往签订“阴阳合同”，故意

5、低报成交价格，造成税收大量流失。因此，我国开展了应用评估技术加强存量住房税收征管工作。本文的研究对象为存量住房税基批量评估中的交易日期调整系数。在存量住房税基批量评估中，采用的方法主要为市场法中的间接比较法，通过运用两次直接比较法，结合批量评估系统，一次性、大批量地评估应税住房在估价时点的计税价值。由于交易日期的不同，存量住房所处的市场状况可能会发生变化，进而导致房价波动。评估时，应将由于市场状况的不同对房价造成的影响做出调整，这一调整称为交易日期调整，采用的调整系数称为交易日期调整系数。本文针对市场数据条件的不同

6、，将交易日期调整系数的确定方法归结为房价指数法、房价变动率法、长期趋势法及监测点法等确定方法，指出房价指数法在确定交易日期调整系数中有着重要的作用。本文详细地介绍了房价指数的初等编制方法和质量调整型编制方法，提出了我国存量住房价格指数编制方法的改进思路。在采用初等编制方法的基础上，引入质量调整型编制方法的思想，细分行政区域和存量住房类型，设立标准存量住房，统一数据样本的品质特征，确保参与编制房价指数的数据同质可比，由此编制出分类的房价指数。本文还分析了房价指数不同形式之间存在的内在关系，得出了更加适用于确定交易日期

7、调整系数的指数形式。最后，本文以河南省洛阳市为实证研究对象，利用经改进的房价指数编制方法编制得出洛阳市“分行政区域、分住房类型”的房价指数，并且同国家统计局发布的洛阳市二手住宅价格指数进行对比分析，认为本文编制的房价指数更加符合地方实际，针对性更强，编制方法更加科学。通过列举案例，对利用房价指数确定交易日期调整系数做了具体说明。经过实证效果分析，认为本文以房价指数确定的交易日期调整系数结果准确，经交易日期调整后的评估价格与真实交易价格的误差在合理范围之内。关键词：存量住房；税基；批量评估；房价指数；交易日期调整系数

8、ITHESIS:ResearchontheTransactionDateAdjustmentCoefficientinStockingHousesTaxBaseMassAppraisalSPECIALIZATION:ManagementScienceandEngineeringM.A.CANDIDATE:CHENGShizhenMENTOR:Associat