保利-成都石像湖别墅项目整体定位营销方案(大盘别墅)

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1、Copyright(c2007.12-3-目标下的难点如何整合资源，使土地价值最大化如何使成都乃至西南、全国的高中端客户愿意在这里置业如何在保证产品高端的前提下，实现快速销售对于我们这个长周期项目，如何保留项目弹性，对抗宏观调控如何首期轰动，实现保利品牌在成都的精彩落地本报告思维逻辑图No,1项目界定No,2外部环境No,3发展战略No,4整体定位No,5营销方案„我们对项目解读–区域属性–项目属性„成都别墅发展„问题界定格局„发展战略„板块标杆项目研究„整体定位„产品定位„项目整体营销方案„首期营销执行细案„价格及推量建议Copyright(c2007.12-5-PDF

2、文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn项目界定外部环境发展战略整体定位营销方案项目界定•区域属性•项目属性Copyright(c2007.12-6-PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn本项目位于大成都边缘区域,属远郊项目„成都市域城镇空间已呈现一体化和网络化的发展趋势，并将依托主要的区际交通干线形成“一心一轴一群”的城镇空间格局。其中其中都市区中心城中心城外围组团七组团都市区内小城镇非都市区四个县级市市区崇州市区、都江堰市区、彭州市区邛崃市区四个县县城金堂县城、大邑县城、新建县

3、城蒲江县城都市区外小城镇其中其中其中城市规划区城市规划区面积12390平方公里面积12390平方公里本案“一心”：指以现成都中心城为核心，整合周边七个卫星城及相关小城镇，形成的“一主四区”的超级特大中心。“一轴”：是指由主城区向南北沿成雅高速路和成绵高速路伸展并联结新津、蒲江以及市域以外的广汉、德阳等而形成的南北向城市发展轴。该轴未来仍将作为重点发展地带。“一群”：依托成温邛快速路和成雅高速路，由位于中心城市西南的崇州、邛崃、新津、大邑以及为数众多的中小城镇组成的联系紧密，分工合理，功能一体的城镇群。Copyright(c2007.12本案都市区都市区面积3681平方公里

4、面积3681平方公里-7-PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn蒲江经济位居成都末端，本区域及周边区域消费力极为有限„成都市区各郊县GDP及人均GDP排名250GDP（亿元）人均GDP（元）350003000020025000150200001500010000505000005060506050605060506050605060506050605060506龙泉驿新都温江双流郫县青白江金堂大邑蒲江新津都江堰0雅安眉山100„蒲江县房地产特征时间2003年下半年2004年2006年2007年区域雅安眉山Copyright

5、(c2007.12„蒲江周边市区GDP及人均GDP（雅安、眉山）备注2003年下半年之后房价上涨幅度同比周边区县明显较高；/2006年6月份起新推出项目起价在1600元/㎡之多。30025020015010050005蒲江0605雅安0605眉山0626.0529.2GDP（亿元）11188101178195148.9126.4660004000200008012人均GDP（元）280.839901245.07920212000100008000销售均价800元/㎡左右1300元/㎡之多1600元/㎡左右1800元/㎡„雅安、眉山07年房价2007年上半年商品住宅均价21

6、07元/㎡1700元/㎡-8-PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn良好的生态基础以及特色的旅游资源使蒲江将旅游房地产被视为未来重要的经济增长点，石象湖从中扮演重要角色石象湖长秋山风景区九仙山风景区成都方向雅安方向旅游重点发成佳茶文展化观光区成雅高速本案蒲江县城朝阳湖风景区朝阳湖蒲江空气质量达到国家Ⅰ级标准，水质达到国家Ⅱ类水域标准，土壤质量达到国家土壤环境质量Ⅰ级标良好的生态环境准。良好的环境条件蒲江发展天然绿色产业和房地产打下了良好的基础。特色旅游资源石象湖生态旅游示范区、朝阳湖省级风景名胜区、又有古临溪县城遗址，还有

7、众多的唐、宋代摩崖造像等。Copyright(c2007.12-9-PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cnCopyright(c2007.12-11-项目界定外部环境发展战略整体定位项目界定营销方案•区域属性•项目属性Copyright(c2007.12-15-养生馆、高尔夫会所、湖滨度假宾馆、商业街、学校、康复中心是项目的主力配套物业Copyright(c2007.12-24-项目属性界定n区域属性n项目属性•区域属性就从区域的角度评价项目•项目属性就从项目本体的角度评价项目