店投资明细报告及损益分析

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1、店投资明细报告及损益分析在开店之前，损益分析及损益平衡点的预估，可作为预定的取舍依据。开店后，必须每月盘点计算盈余，一般来说，要估算1年或6个月的损益已很困难，若耍预估10年的损益，困难度将更高，因为其中变数太多，不可不慎。（-）营业额预估（不含加值营业税）为何要做10年的营业额预估，因为10年间会影响营业额的因素，大概包括以下几种：1＞物价上涨指数每年物价将因原料价格上涨，人工薪资上涨，土地、房屋成本上涨而上升，此上升指数即一般所称的通货膨胀。2、人口数、户数的移动商圈内因居民住宅的兴建而搬入一些外来人口，生育率

2、提高或人口移出等。3、市场的没落传统市场因后继无人，消费趋势改变而流向超市。4、竞争店的加入市场被竞争店瓜分。5、道路交通体系的改变导致交通更为方便或阻碍频生。6、消费行为改变或产生业态发展新趋势（二）销售成本预估以10年内计划扩充店数来推测商品成本。举例说明，超市可能因采购能力扩大，使销售成本降低几个百分点（以美国为例，20家店毛利率为18%,在成立30家店时可达22%——23%）,另外损耗也会因管理技术的提高而降低，因此全公司应有一个长期毛利率目标，作为努力的方向。（三）营销费用1、房地产取得成本的前提，必须按

3、有关法律规定。一般土地不列折旧，房屋则须提列折旧。2、租金按照租屋合同规定做调整。3、开店成本（贷款）的利息应包含押金利息负担。4、保险费用（产物保险）依承保金额按月计算每月保费。5、有些超市附属于大楼地下室，需按使用面积数提列管理费用。6、依税法规定，材料以及办公设备皆有不同的折旧年限，这些也应列入管理费用。7、薪资费用按调薪幅度调整，但需注意薪资在管理费用中做占的比例有限，超过时生产力将出现危机，故薪资水准的管理和职员、兼职打工的比率需依年度调整，以保持生产力的提高。8、水电费用也有调升的可能，因为在长达10年

4、内难保没有能源危机事件。美日等先进国家，目前已有法令强制规定设备制造业者要加强省电设施。9、单店促销费用较高，多店则较低，但促销费用以不超过营业额1.5%为主。10、新开店可少列些修理费用，而3年以上的旧店则需多加预提。口、其他，如电话、教育培养、文具、印刷、制服、包装、损耗品标签、油墨、差旅、劳保、伙食津贴、员工奖金、交通和杂项费用等。（四）损益平衡点销售额预测损益平衡点销售额是店铺收益和支岀相等时的营业额，超过此营业额，店铺即产生盈余，低于此营业额即表示亏损，计算方式如下：1、I古I定费用：将前述每月周定支出项

5、目累加起来即为I古I定费用，包括员工薪资、公用事业水电费、电话费、固定租金、折旧、押金利息、开店贷款利息、保险费用、修理保养费等。2、销售毛利率：即销售毛利占营业收入的百分比。3、变动费用：包括直接营运成本、包装费、广告促销费、工资等。把会随营业额多少而变动的项目累加之后占营业额的百分比，称为变动费用率。4、损益平衡点销售额：公式如下。损益平衡点销售额=周定费用/（销售毛利率一变动费用率）。