中小型城市住宅小区物业管理发展探讨

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1、中小型城市住宅小区物业管理发展探讨——以河北省秦皇岛市为例摘要：自上世纪90年代以来，住宅小区物业管理在我国各中小型城市获得了迅猛的发展，目前已经成为国民经济中极具活力的朝阳产业。但在发展过程中，物业管理产业出现一些制约发展的难点问题，如何才能破解难题，推动住宅小区物业管理科学、规范、健康、快速发展？本文拟就以上问题作初步探讨。关键字：中小型城市，住宅小区，物业管理，发展，秦皇岛物业管理，即物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和

2、使用人提供综合性的有偿服务。该服务可大幅提高城市管理专业化、现代化的水平，为居民提供优美、舒适、宁静、快乐、健康的生活环境，确保物业功能的正常发挥并延长物业的使用年限。我国的物业管理是改革开放和社会主义市场经济的产物。随着人民生活水平的提高，人们对居住质量的要求，开始从住房面积的单一标准，逐渐转向对居住环境和综合服务质量的追求。加快住宅小区物业管理发展，已经成为我国各大、中、小型城市的共识。根据中国物业管理协会2007年统计，当年全国物业管理企业已超过3万家，从业人员500万人以上，行业年产值达6000亿元，并每年以20%的速度迅速攀升。物业管理在

3、全国各地快速发展的事实证明，该产业在具有旺盛的市场需求和强大的发展潜力。加快城市住宅小区物业管理产业发展，符合创建全国文明城市的需要，是改善人民居住环境质量、促进经济和文化繁荣的必要举措。一、秦皇岛市住宅小区物业管理的现状及问题分析秦皇岛市位于河北省东部，拥有海港区、北戴河区、山海关区3个分体式城区，城市面积72.1平方公里，城市居民37.5万人，人均住居面积22平方米，住宅小区167个，物业管理企业68家，2007年总产值1220万元。经笔者调查，秦皇岛市住宅小区物业管理主要存在以下三个问题：（一）、物业管理覆盖率较低目前，秦皇岛市住宅小区物业覆

4、盖率不足30%，旧城区大多数住宅小区缺乏物业管理。大量房屋公用区、庭院绿化区被任意占用，普遍存在私搭乱建、垃圾随意堆放等现象；部分房屋失养失修，设备残缺不全，道路、绿地、花园、广场、路灯等市政公共设施损坏严重；地上、地下管道不畅，时常出现污水四溢的情况；个别小区环境脏乱，极大影响了居民生活质量。（二）、部分企业服务不到位部分物业管理企业与政府社区管理部门缺乏有效衔接，与公共安全、消防、联防、供电、供水等职能单位的协调机制不够完善，并普遍存在工作人员年龄偏高、专业技术知识缺乏等情况，整体素质很难满足新形势要求。在服务中经常出现道路、广场、停车场、绿地

5、等公共区卫生状况不佳，垃圾清运不及时，安保措施不严密等现象。（三）、物业管理费收缴困难秦皇岛市几乎所有物业公司都为住宅小区物业管理费收缴困难所困扰。据笔者了解，目前在缴费情况较好的住宅小区，物业管理费缴费率可达80%左右，而在一些情况不佳的住宅小区仅有10%。不愿主动缴费的业主感觉物业管理企业的服务可有可无，并没有给自己带来实际好处，即使自己不缴费也可以享受物业管理企业的公共服务，况且未缴物业管理费的业主还有很多。在旧城区的绝大多数住宅小区，居民普遍认为从前没有物业管理时，公共区域的卫生也有街道办事处或环卫局的清洁人员负责，有了物业管理后并无根本改

6、变，因此拒绝缴纳物业管理费。二、对秦皇岛等中小型城市住宅小区物业管理发展思路的建议根据社会发展趋势和物业管理本身的发展规律，秦皇岛及其他中小型城市住宅小区物业管理发展的基本思路应为：结合当地实际情况，以社会主义市场经济为导向，以产业化发展为目标，以提升物业价值和改善居民的居住环境为根本出发点，积极引进先进地区成型经验，走“专业化管理、市场化经营、集团化发展、法制化运作”的道路。打破地方保护主义、本位主义的垄断，引进、形成一批实力雄厚、人才集中、技术先进、通过ISO9002认证的物业管理企业，全力提高住宅小区物业管理的整体服务水平和覆盖率，推动当地物

7、业管理产业走上科学、规范、健康、快速发展的轨道。三、对秦皇岛等中小型城市住宅小区物业管理发展策略的探讨笔者认为，要加快秦皇岛及其他中小型城市住宅小区物业管理发展，应采取以下六项策略：（一）、发挥政府引导职能当地政府要减少对物业管理企业的行政干预，出台并落实《物业管理招标投标管理办法》，规范竞争机制，杜绝在业主选聘物业管理企业时出现政府“指定”、“预定”现象。同时加强对物业管理公司的资质管理，定期予以审查，对服务不达标的企业要坚决取缔。各街道基层组织要加强对住宅小区物业管理企业的关心和支持，将物业管理与创建和谐社区等中心工作结合起来，充分运用物业管理

8、平台进行组织、教育工作，与物业管理公司共同开展消防、安全、卫生等方面的宣传，使住宅小区成为社会主义精神文明建设的窗口和基层