临江花园花园旧城改造项目可行性研究报告

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1、临江花园旧城改造项目可行性研究报告107日期：二零一一年十月目录第一章总论31.1项目概述31.2建设单位概况51.3项目研究的依据和范围61.4项目研究概要71.5结论8第二章项目提出的背景和建设的必要性92.1项目提出的背景92.2项目建设的必要性10第三章需求分析133.1武汉市房地产需求形势13第四章市场分析214.1武汉经济开发区（沌口片区）市场分析214.2.武汉四新片区市场分析294.3“8+1”城市圈发展既汉洪高速带来的市场商机52第五章建设规模及主要建设内容565.1建设规模565.2主要建设内容56第六章项目建设条件分析576.1地址576.2地形地貌、水文地质情况57

2、6.3自然条件586.4交通条件586.5地块周边配套设施：596.6项目优势分析60第七章建筑工程627.1工程概况627.2建筑设计62107第八章公用工程658.1给、排水658.2供电668.3通信系统678.4安防系统688.5供气管道688.6电梯688.7消防与防雷措施68第九章节能环保措施709.1节电措施709.2节水措施719.3节材技术729.4墙体节能739.5其他节能技术73第十章环境影响分析7410.1项目建设期的污染源分析及环保措施7410.2项目建成后的污染源分析及环保措施77第十一章物业管理及服务7911.1安全管理服务8011.2治安管理实施措施8011

3、.3消防管理服务8111.4车辆交通管理8111.5环境卫生管理8111.6信息服务管理8211.7社区文化8211.8业主投诉管理8211.9网络服务管理83第十二章建设管理、招标投标及实施进度8412.1项目建设管理8412.2工程招投标8412.3项目建设期86第十三章投资估算及资金筹措8813.1建设投资估算的范围及依据8813.2资金筹措方案9013.3投资计划90第十四章财务评价及其效益分析9214.1住宅和车位价格定位9214.2销售收入、销售税金及附加测算9314.3总成本费用测算9614.4投资回报及销售利润水平分析9614.5利润测算及利润分配9714.6借款偿还能力测

4、算9714.7财务盈利能力分析9710714.8盈亏平衡点分析9814.9平均售价的敏感性分析98第十五章风险分析10015.1风险及对策分析100第十六章结论与建议10216.1结论10216.2建议102第一章总论1.1项目概述1.1.1项目来源说明2007年6月5日武汉市裕升房地产置业有限公司以挂牌的方式取得沌口街沌口渔场（沌口东风闸附近）中营寺旧城改造项目地块（地块编号为2007-14号）的拆迁权，并与蔡甸区国土资源管理局签订了旧城改造项目拆迁权成交确认书，成交土地面积53348.2平方米（80亩），成交价款6487万元（成交价款具体包括土地增值收益、挂牌交易成本和拆迁安置费用），

5、详见成交确认书。目前该开发公司已与蔡甸区国土资源管理局签订了出让合同，土地证已办至武汉裕升房地产置业公司名下。该旧城改造项目建设面积171920.8平方米，由国际大型设计公司新加坡盛邦国际咨询公司进行前期概念设计，北京威斯顿设计公司进行施工图设计，建成后将成为武汉经济技术开发区住宅建设的一个新的亮点，“临江花园”为项目的推广名，亦称“临江花园旧城改造项目”。1071.1.2项目四至临江花园旧城改造项目位于武汉市武汉新区的二大片区沌口片区和四新片区的东南交叉点上，南太子湖与长江联通处（原沌口渔场）。东临长江，西面南太子湖。南接沌阳大道，北通中环线。不仅在区位上占尽四新和沌口的地利，而且交通便

6、利，风景独占长江和南太子湖秀丽美景。1.1.3开发概述整个项目分为三个地块（编号分别为01、02、03地块）包括还迁安置房和商品房开发建设，其中01、02两地块主要用途作为还迁地块，02地块一小部分用作商品房开发，整个03地块用作商品房开发。除02地块外，其他两地块均已完成拆迁，01地块于2009年已完成拆迁还建面积20561平方米，总计3栋180套，已全部竣工还迁；03地块已拆迁完毕即将进行建设，02地块拆迁及建设工作于03地块实施后再进行。截止5月31日，裕升开发公司已投入11023.32万元在项目的拆迁、还迁工程及配套设施上，本阶段将启动商品房开发建设。商品房建设项目占地55.029

7、亩（36686平米），总建筑面积171920.8平方米，其中地上总建筑面积139705.8平方米，地下总建筑面积32215平方米,项目拟分两个组团开发，建筑密度18.39%。107项目楼栋设计为由三栋点式楼和三栋三联排楼组成。共可提供房源1530套。项目的主要目标是在江水汇合处建成一坐地标建筑、建造一个生态环境幽雅的典型住宅小区。户型多为南北朝向、大开间式居家房。项目伴江边公园而立，更多一份秀丽风景。该区域其未来潜力与发