上海_黄浦区137#街坊旧改项目

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1、上海_黄浦区137#街坊旧改项目谨呈：上海中水电大厦有限公司2项目背景研究项目背景及写作思路3项目背景及核心问题项目限制条件客户目标2002年已取地，受政府闲置土地梳理政策约束，如不开发，土地收回风险大地块为毛地，且地块内居住状况复杂，拆迁工作量大两地块的规划限制条件：用地性质、容积率指标完成拆迁成本预测，掌握影响拆迁因素，顺利推进地块拆迁工作进行项目开发的效益评估，推进项目决策通过旧城改造项目树立企业形象，满足政府期望核心问题在巨大的拆迁成本压力下进行本项目的开发是否具有经济可行性？4解决思路项目地块居住情况梳理多种拆迁方案测算项目整体定位项目效益分析未来价值研究1)自

2、用办公2)市场维度5报告主体写作技术路线现状条件区域发展案例研究政策分析预判拆迁周期市场分析项目整体定位经济测算规划限制条件基于市场的开发方案调整房源差价调整开发物业类型调整补偿单价拆迁方案容积率调整建议基于自用办公的方案三峡企业战略非经济效益比对6项目地块基础情况闲置土地回收政策拆迁政策及流程拆迁模式分析拆迁案例研究拆赔方案比较一、拆迁方案分析77地块位于上海市中心城区黄浦区，毗邻人民广场商圈和南京路商圈。项目地块占地2.34万平方米，区域由福建中路、北京东路、顾家弄、浙江中路、宁波路围合项目四至：地块四至分别由福建中路、北京东路、顾家弄、浙江中路、宁波路围合，牛庄路东

3、西向贯穿其间，将地块分为两片区。规模：项目占地共2.34万平方米.北京东路福建中路浙江中路牛庄路宁波路137-03#R3容积率：2.5137-02#C2C8容积率：4.2顾家弄人民广场南京路外滩南北高架延安路高架区位：本项目位于上海市中心城区黄浦区，毗邻人民广场商圈、南京路商圈。区位及四至8现状业态图例说明商铺住宅其他项目地块内以商铺和居住为主其他业态包括：学校（北京东路小学分校、星光幼儿园等）写字楼（华通大楼）政府办公（黄浦区工商联合会）商务酒店（辰龙酒店）其他住宅商铺现状业态地块内物业以商铺和居住为主，其他业态包括教育机构、商务办公、酒店等设施99地块中共有商铺154

4、家，其中2号地块73家，以机电五金类为主；3号地块81家，逐步由机电五金类过渡到包含饮食娱乐的混合式业态现状业态—商铺2号地块商铺共73家，以五金机电为主3号地块商铺共81家，相对于2号地块，商铺类型较为分散地块商铺以沿街商铺为主，弄堂里也有一些由住宅改建的商铺牛庄路上的店铺与2号地块情况类似，几乎全为机电五金类店铺宁波路、浙江中路上有“小杨生煎”、“良友”便利店、棋牌室等饮食娱乐场所，机电五金店有所减少，呈混合业态店铺主营业务除了辰龙商务酒店、百花塘茶庄，其他都为机电五金类，呈现高度的产业集聚地块中共有商铺154家10现状业态—居住地块内居住房屋形态：沿街商铺上的住宅都

5、为此类型居住条件很差，阁楼、夹层多，居住户数也多，建筑面积小，无独立厨房、卫生间。现有住户多为外来租赁人口。传统里弄的住宅多属于此多为石库门，居住条件与商铺混合型类似，阁楼、夹层多，无独立厨房、卫生间。居住者有外地承租人员、本地上海人（以老年人为主）。地块内只有龙华法苑小区居住环境有明显改善，建筑较新有厨房和卫生设备，有一定公用面积、绿化和健身设备。居住者多为本地人，年龄层次涵盖老中青三代。区域内居住条件较差，基本无卫生设施，主要分为混合式住宅、传统里弄和改建小区三种类型与店铺相混合的住宅传统里弄改建小区1111137-03地块内，主要除居住建筑和商业建筑外，以下几种业态

6、：—学校（北京东路小学分校、星光幼儿园小班等）—写字楼（华通大楼）—政府办公用地（黄浦区工商联合会）本项目地块除住宅建和商业业态外，还有小学、幼儿园、办公等业态黄浦区工商联合会华通大楼星光幼儿园（分部）北京东路小学（分部）位置索引图现状业态—其他1212大多数居民都希望拆迁，根本原因是居住条件差，无购买力，也无法申请经适房，期望通过拆迁来改变居住现状，仅部分居民不愿拆迁拆迁意愿“现在这种居住条件真的是太差了，屋子里永远是黑咕隆咚的。真的非常希望快点动迁，可以有好点的环境”——137-02#地块李女士“十几年了，这里先后说过拆迁有过好几回了，每次都没有结果，希望能够真正实现

7、拆迁”——137#地块居民严先生“希望房源地段好点，最好能在市区。搬到很偏的地方吗就不愿意了，我在这里住着都挺方便的”——龙泉法苑小区居民“房源周边配套好，只要交通方便，靠近地铁，远近我们觉得都可以”——137#地块居民刘小姐”郊区空气、环境都会好点，年纪大了也不喜欢太闹，不愿意到处走，房子远点也没什么问题“——137#地块居民沈大爷拆迁支持态度：90%的居民非常愿意拆迁房源态度：85%不太介意房源远近，只要交通方便就行13项目地块基础情况闲置土地回收政策拆迁政策及流程拆迁模式分析拆迁案例研究拆赔方案比较一、拆迁方案分析14闲