行业景气度研究系列报告之二：房地产，量价驱动，政策为王

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1、目录1、房地产行业周期特征51.1、以住宅地产为主，上市公司规模集中度高51.2、行业周期性及其投资逻辑62、行业景气度指标梳理82.1、商品房价格82.2、商品房销量103、DMA模型预测景气度113.1、景气度影响因素分类113.1、DMA预测模型123.1、房价：受宏观经济影响，拐点预测效果差143.2、销量：土地供给、投资驱动，无法有效预测拐点164、打分评价体系构建及预测效果184.1、政策事件梳理184.2、房价、销量数据验证周期194.3、模型预测效果205、风险提示216、附录22参考文献23图目录图1：房地产行

2、业上市公司市值分布5图2：房地产行业上市公司收入集中度5图3：各类型商品房销售额占比5图4：房地产行业上市公司收入分布5图5：房地产行业指数相对净值（流通市值加权）6图6：住宅销售金额、房价增速、房地产行业相对净值走势对比6图7：房地产市场周期受政策调控影响7图8：70城新建（商品）住宅价格指数：环比8图9：70城新建（商品）住宅价格指数：同比8图10：加权计算百城住宅价格指数与原总体指标对比9图11：销售面积增速VS行业相对净值10图12：销售面积增速标准分VS行业相对净值10图13：房价增速影响因素及最优领先期数14图14：

3、房价增速预测模型解释变量15图15：预测值与真实值对比15图16：各影响因素权重分布16图17：销量增速影响因素及最优领先期数16图18：销量增速预测模型解释变量17图19：预测值与真实值对比17图20：各影响因素权重分布18图21：策略超额收益曲线21表目录表1：房价及销量增速上行阶段行业指数收益较高7表2：常用商品房价格数据8表3：一、二、三线城市房价增速对行业指数相对净值的相关性9表4：调整后70城房价指数对行业指数相对净值的相关性提升9表5：常用商品房销量数据10表6：销量增速对行业指数相对净值相关性10表7：行业景气度

4、影响因素明细表12表8：不同政策发布后行业指数超额收益统计19表9：商品房价格数据19表10：房价增速与行业超额收益19表11：商品房销量数据20表12：房价增速与行业超额收益20表13：各项指标打分权重20表14：行业景气度择时策略表现21表15：首付比例及限购政策梳理及评分221、房地产行业周期特征1.1、以住宅地产为主，上市公司规模集中度高本文所述的房地产行业是指中信一级行业中的房地产行业分类。依据中信三级行业分类体系，房地产行业进一步可细分为住宅地产、商业地产、园区、房地产服务等四个子行业。各子行业间上市公司市值分布如图

5、1所示。l房地产行业上市公司收入规模集中度高。房地产行业上市公司规模集中度较高，2017年，前5家公司营业收入占比约50%，前40家公司营业收入占比将近90%。由于房地产行业上市公司体量悬殊，衡量行业整体景气程度时，宜采用流通市值加权指数代表行业股价走势。图1：房地产行业上市公司市值分布图2：房地产行业上市公司收入集中度资料来源：Wind，资料来源：Wind，l市场规模、上市公司收入均以住宅开发为主。住宅占房屋新开工面积超过70%，而占商品房销售额则超过80%。大型房地产开发公司大多同时参与住宅、商业地产开发项目。从业务规模来看

6、，上市公司中绝大多数公司以住宅开发为主导业务。图3：各类型商品房销售额占比图4：房地产行业上市公司收入分布资料来源：Wind，资料来源：Wind，注：以中信行业分类为基础并依据主营业务调整：将华侨城A、招商蛇口并入住宅地产1.1、行业周期性及其投资逻辑房地产行业周期主要体现在房价、销售额及股价的周期性波动。因此，我们可从以下几个指标观察房地产行业周期的特征。行业指数收益：房地产行业相对净值。为了综合考量行业内各上市公司的股价收益表现，我们构建了房地产行业流通市值加权指数，进而计算房地产行业指数收益及超额收益。房地产行业股价表现受

7、市场影响较大，因此我们主要通过房地产行业指数相对净值走势观察股价的周期性波动。图5：房地产行业指数相对净值（流通市值加权）房地产指数全市场指数房地产/全市场454035302520151052005/1/12005/7/12006/1/12006/7/12007/1/12007/7/12008/1/12008/7/12009/1/12009/7/12010/1/12010/7/12011/1/12011/7/12012/1/12012/7/12013/1/12013/7/12014/1/12014/7/12015/1/12015

8、/7/12016/1/12016/7/12017/1/12017/7/12018/1/12018/7/12019/1/101.61.51.41.21.21.110.90.80.70.6资料来源：Wind，（2005年1月1日至2019年3月31日）商品房销售额