天津宝坻项目营销策划报告钱国森

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1、天津宝坻·云杉镇项目营销策划报告（提案）跳出宝坻项目的区域概念跳出宝坻，在宣传推广上强调与京、津、唐市中心的关系。通过对项目区域的重新定义和宣传，让人们对宝坻有一个重新的认识。跳出房产在营销策略上突破传统，在更高层次的概念立意之上赋予本案更多的服务内涵。在营销手段上同样有所突破，操盘手法、推广方式、品牌打造上必须创新。跳出养老深刻理解项目，不是单纯的养老复合地产，把项目的立意做得更高。赋予项目更多形象概念，对购买老年公寓进行重新解读，从而跳出养老跳出楼盘不是一个寻常的楼盘，而是由滨海公司超越以往的突破之作不仅

2、仅是销售楼盘，而是销售高端养老生活策划思路1市场环境篇——跳出宝坻2市场定位篇——跳出养老3营销模式篇——跳出楼盘4营销推广篇——跳出房产5营销管控篇——销售管控6附录——新营销模式探讨目录CONTENT跳出宝坻···第一部分市场环境篇分析养老地产形势，结合项目属性，从而跳出宝坻第一部分市场环境篇操作难点宝坻自身人口数量、消费能力及养老观念难以承载项目项目自身定位具有稀缺性，消费者构成非大众人群，辐射范围应在京、津地区项目周边无竞合项目，但又由于其定位的特殊性，目标消费群选择范围并没有缩小，而扩大到京、津养老

3、项目需要跳出宝坻···2011人口普查，0-14岁人口占16.60%，比2000年人口普查下降6.29个百分点；60岁及以上人口占13.26%，比2000年人口普查上升2.93个百分点，其中65岁及以上人口占8.87%，比2000年人口普查上升1.91个百分点。老龄化进程逐步加快。国际上通常看法是，当一个国家或地区60岁以上老年人口占人口总数的10%，或65岁以上老年人口占人口总数的7%，即意味着这个国家或地区的人口处于老龄化社会。第一部分市场环境篇老龄化社会第一部分市场环境篇目前国内养老方式养老方式所占比例

4、方式业态居家养老90%适老化普通住宅（老少户，老人专用住宅）、老年居住社区、老年公寓社区养老7%老年活动中心、居家老人照料、日间照料托老所。（包括医疗设施、餐饮零售服务、清洁照料服务）机构养老3%公共福利院（政府建设的福利机构）、私立老人院、老年康复院、老人护理院、临终关怀设施。（照料对象广泛，从健康老人到需要护理的老人都有。）模式代表案例特征模式评价“社区+医院+地产”模式台湾长庚养生文化村以长庚医院雄厚的医疗资源为后盾，建成了全球最大的银发地产社区1.是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，它开创了

5、敬老院与俱乐部相结合的崭新模式；2.将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式；3.山庄的环境及文化氛围，独具中国传统特色会籍制的养老俱乐部北京太申祥和山庄采用中国传统古典园林建筑，建成的集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体的综合性服务机构，是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院以房养老南京汤山留园养老公寓、北京太阳城老年公寓采用反向抵押的逆按揭方式“以房养老”这种模式的最大问题是我国传统观念的羁绊需要随着时间和社会发展人们观念逐渐的改。第一部分市场环境篇目前养老地产模式模式代

6、表案例特征模式评价异地购房海南、大连、青岛等地部分楼盘、北京银龄公司以养老为目的的异地购房是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品。它以基地连锁的扩张形式来完成整体运作，以统一的经营模式、全包式的服务，高性价比的度假养老产品赢得客户，与其他度假产品不同，它的特点是针对老年人养老需求的，是高品质的度假养老，前景将十分广阔。“候鸟式”养老大连的互动式异地养老服务中心不同城市老年公寓之间的置换式异地度假养老“季节性”养老天津的泰达国际养老院炎夏和寒冬住到养老院，春秋回到家中第一部分市场环境篇目前养老地产模式模式

7、代表案例特征模式评价度假基地连锁北京金港家苑、江苏生态养老连锁将养老与度假旅游结合起来，在全国各地建立连锁基地形成的连锁经营模式是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品。它以基地连锁的扩张形式来完成整体运作，以统一的经营模式、全包式的服务，高性价比的度假养老产品赢得客户，与其他度假产品不同，它的特点是针对老年人养老需求的，是高品质的度假养老，前景将十分广阔。分时度假式养老云南卧云仙居、浙江城仙居将分时度假旅游与养老结合起来，亦可连锁是借鉴分时度假旅游模式而出现的养老新模式，是一种将房地产业、酒店业、旅游业

8、、养老业结合在一起的一种商业新概念。第一部分市场环境篇目前养老地产模式第一部分市场环境篇国外养老地产美国建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的各种课程和组织活动。代表楼盘：太阳城中心、凤凰城，完善的配套设施与功能区划分日本日本的老龄人的生活质量是在良好的社会保险保障体系的基础上实现的。提供无障碍设施的老龄人住宅产品、具有看护性质的老龄人住宅产品、能和家人共同生活(二代居)的住宅产品。代表楼盘：港北新