仲量联行苏州西山明月湾山庄市场研究报告

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1、致香港沿海集团上海凌志置业有限公司苏州西山明月湾山庄市场研究报告二OO六年九月xxxxxC03免责声明就我们所知，我们在研究过程中所依据的资料和信息是准确和有效的。但是，一旦我们所依据的基本假设有所改变，我们的推荐和建议也将随之而变。下列因素将可能导致我们的基本假设发生变化：V新的政府法令V公司政策的变化V对苏州房地产市场可能产生影响的社会、经济、政治改革和重要事件等我们在此强调仲量联行的任务只局限于提供详细的物业顾问和市场建议，我们的研究不包括任何法律和税务议题。这份报告仅为贵方使用，具有保密性。我们不对任何第三方承担任何责任，同时，未经我方事前的书面同意，本报告的全部或任何部分不得在

2、任何文件、声明中发表或与第三方交流。我们在此强调，对于未来需求、商业趋势、物业价格、租金和吸纳量的估计是对未知事物的估计，这些估计应该被认为是对未来可能发生事物的预示性的评估，而非完全确定的事实。对这些主要因素作出预测的过程包含了许多对外界因素非常敏感的变量，任何改变都可能极大地影响该报告的结果，我们在此提请贵方注意。该报告的结论绝不代表常规意义上的物业估价。物业的市场价值受到诸多因素的影响，例如场地特性、开发项目性质、质量和条件、可比销售、市场趋势、收益、竞争、规划和设计、产权的抵押、限制和其他障碍等等。该报告并没有包括上述这些因素。因此，我们认为该报告中的分析只是预示性的，而非一份完

3、整的估价报告。对于贵方或任何第三方在融资、购买、出让或出租等交易中因使用该报告中的财务分析而引起的任何损失和损害，我们不承担任何责任。xxxxxC032目录I场地及项目分析II政府访谈III区域内可比项目分析IV财务分析V项目研究结论xxxxxC033I场地及项目分析xxxxxC034苏州太湖度假区及西山岛概况西山ß苏州是我国的历史文化名城和重要的风景旅游城市，是长江三角洲重要的中心城市之一。苏州位于江苏省东南部，东临上海，南接浙江，西抱太湖，北依长江。苏州市区中心地理坐标为北纬31°19‘，东经120°37’。ß苏州太湖国家旅游度假区是国务院首批批准建立的12个国家级旅游度假区之一，是

4、全国首批加入WTO旅游业对外开放突破先行区，总面积1014平方公里，其中陆地面积160平方公里，辖蒋墩办事处、西山镇、光福镇一区二镇。ß太湖度假区具有得天独厚的太湖山水风光和博大精深的吴文化资源，是长江三角洲区位条件最优越、自然山水最优美、人文景观最丰富、文化底蕴最深厚的地区之一。ß建区10年来，太湖度假区以度假、休闲、观光、游览、康复、运动、娱乐为主要发展内容，投入15亿元完善道路、交通、通讯、供水、供电等基础设施，并全力招商引资，吸引1.7亿美元外资入区投资开发，已建成一批休闲、度假、游乐项目，全区已初步形成了以太湖山水、古吴文化、桥岛风光、田园野趣、美食度假、游乐世界为特色，能满足

5、国际、国内不同对象和文化层次游客不同需求的多功能、高起点、高标准、高创汇的国家级度假、游乐、观光中心和富有现代气息的“东方游乐天堂”。ß西山岛是苏州旅游度假的重点区域，被称为“苏州后花园的后花园”，西山岛最著名的两大风景区为石公山和明月湾古村xxxxxC03景区。5项目位置ß西山岛位于苏州市吴中区西南角，为太湖环绕，与陆地有桥梁连接ß西山岛是苏州太湖度假区的重要组成部分，岛上经济以休闲度假服务为支柱，2005年太湖度假区的全部游客量为250万，其中西山风景区吸引了约半数人流ß项目位于苏州市西山岛南端，位于著名风景区石公山西侧，明月湾古村东侧。石公山和明月湾古村介绍见后。ß该项目原为国家体

6、改委太湖培训中心，因国家体改委于1998年上半年改制，更名为明月湾山庄本案xxxxxC036石公山景点简介ß石公山是吴县市西山镇东南隅的一座山峰，排列西山八景之首。它三面临水，岩石奇秀，翠柏葱郁。ß石公山以前有奇石两块，伛偻似老翁的就是石公，另一块是石婆。他俩差肩而立，相对而望，传说在日夜思念着隔湖的大姑、小姑。石公之名由此而得。ß石公山自吴越春秋以来，就是著名的风景游览胜地。景点有橘香亭，御墨亭，断山亭，来鹤亭，归云洞，夕光洞，一线天，明月坡，云梯等人文与湖光山色相应成辉，令人流连忘返。ß据记载，唐代的白居易、陆龟蒙、皮日休，宋代的李弥大、范成大，明代的高启、王鏊、唐寅、文征明、清代的

7、汪琬、尤侗、易顺鼎、俞曲园，近代的李根源、宋庆龄等均来此访古寻幽，饱览湖光山色，并留下了众多的诗词、游记及摩崖石刻ß海灯法师也曾在此练功授徒。xxxxxC037明月湾古村景区ß明月湾古村位于西山岛南端，南濒太湖，背倚青山，地形宛如一钩明月，故称明月湾。明月湾现存古村面积约9公顷，各类清代建筑近百幢，有常住居民四百余名。ß明月湾现存的房屋，多数建于清乾隆年间。这些宅第和祠堂，有精致典雅的砖雕、木雕、石雕，有的还有华丽的苏式彩绘。明月湾