蓝光coco系列研究20121021

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1、蓝光产品标准化探路——蓝光coco系列背景概况蓝光coco系列个案研究蓝光coco系列总结蓝光是否需要产品标准化？背景概况标杆开发企业已拥有自己的标准化产品，对于正在“走出去”的蓝光也是必经之路城市外围的超级万亩大盘，综合旅游、度假、商务、居住为一体的优质项目城郊结合地段不同规模的中、大型豪华住宅社区繁华都市中心区域的顶级豪宅项目，设计有私家花园，空中别墅等超豪华产品恒大名都、恒大绿洲坐拥不可或缺的天然美景的城市、城郊项目恒大地产五大系列万科地产产品系列在coco系列之前，蓝光成都在售项目主要包括高端电梯、公寓，普通住宅，别墅，以及总部办公（青白江还有一块商业地），总体涵盖面较广，但销售均

2、不温不火。需要一个新的产品来活跃市场，而蓝光擅长的“短、平、快”开发模式则比较适合；在此基础上，进行产品升级，契合产品标准化建设，coco产品系列开始试水蓉城。背景概况回归蓝光擅长的“短、平、快”项目开发模式，coco产品系列应市试水目前成都在售项目分布示意项目名称项目规模区域项目特点蓝光公馆188160亩高新区神仙树片区高端电梯蓝光云鼎22亩金牛区蜀汉路高端公寓蓝光四叶城70亩温江国色天乡普通住宅蓝光金楠府54亩成都武侯区双楠普通住宅蓝光锦绣城133亩成华区东方新城普通住宅蓝光紫檀山320亩温江国色天乡别墅蓝光花满庭2期101亩新都大丰普通住宅蓝光观岭4200亩金堂别墅蓝光空港国际城70

3、0亩双流航空港总部办公蓝光coco时代58亩成华区建设路coco系列蓝光coco金沙43亩青羊区外金沙coco系列蓝光coco蜜城54亩青羊区内光华coco系列青白江区凤凰大道以北、凤凰西二路北延线以西31亩青白江商业用地（兼容住宅≤30%）背景概况蓝光coco系列个案研究蓝光coco系列总结蓝光coco时代蓝光coco金沙蓝光coco蜜城蓝光coco时代项目地址成华二环路东一段内侧（府青立交旁）项目规模58.70亩总建面21.75万平米总户数2000户车位情况机动车位1183；非机动车2258容积率4.5物业管理蓝光嘉宝物业管理有限公司物管费2.8元/月·平方米面积区间50-89平米销售

4、状态一批次在售，二批次10月底推出价格情况均价9300元/m2项目配套学校：电子科大、电子科大附中、成华实验小学、成都市实验中学、李家沱小学、成都大学附中医院：成都市六医院、416医院、成华区中医院综合商场：家乐福财富店、好又多、世纪联华、龙湖三千集、伊藤洋华堂、SM广场、人人乐、华联商厦、第五大道美食街区蓝光coco系列－coco时代蓝光coco系列－coco时代【项目规划】56781234幼儿园小区景观住宅建筑面积:130830㎡幼儿园建筑面积:1300㎡底商（2-3F）建筑面积:14300㎡地下室建筑面积:5300㎡规划：总建筑面积217500㎡，由8栋20-32高层建筑住宅、其2-

5、3F为低层商业街、1座幼儿园及小区配套组成；指标：住宅建筑面积约130830㎡，非住宅建筑面积约33870㎡（小区配套18653㎡、商业配套约14300㎡），地下室建筑面积约53048㎡，幼儿园规划建筑面积约1300㎡；项目地块较小，但功能配套较全，整体以商业、学校配套支撑住宅，满足当前青年业主的生活需求与节奏。蓝光coco系列－coco时代【开发策略】7#8#1#3#2#6#未推预推已推5#4#时间项目进度过程2012.3.9以4520元/平米楼面地价取得土地使用权2012.8.11蓝光COCO时代体验区亮相2012.9.14取得4、5号楼预售许可证2012.9.16项目首次开盘，推出4

6、、5号楼2012.10.12截止当前房源剩余20余套2012.10月底预计推出6号楼…………采用底商+社区，独立5号楼底商形成商业广场向周围辐射，其余7栋住宅以围合式布局，将商业与公寓住宅结合相连；从交通体系看，先开发临主干道住宅，再开发次干道住宅（先外围后内部），即前期开发4、5、6号楼，后期预计陆续开发2、3、7、8号楼，最后开发1号楼；项目从拿地、建筑施工、产品推广、前期预售，仅为6个月时间，无不突显蓝光此类项目开发的娴熟程度。拿地到销售，快速开发；同时先期启动项目商业集中区域，增强项目体验，利于后期销售蓝光coco系列－coco时代【产品策略】－周边概况区域内除办公性质房源外，主力

7、面积普遍在70平米以上，蓝光coco时代的面积定位集中在63-70平米之间，填补了区域空缺。区域产品整体赠送率不高，但蓝光coco时代产品具有可变功能空间优势。项目区域产品面积差异化竞争填补市场空缺，同时具备可变空间优势区域项目分布示意项目名称主力面积区间面积赠送情况是否有可变空间备注招商东城国际51-68几乎无赠送无办公性质协信中心80-113常规阳台赠送无万科钻石广场45-48，70-170几乎无赠送无办公性质世茂玉