贵港德宝华厦营销策划案

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1、德宝华厦营销策划案南宁宝资嘉项目咨询有限公司2004年2月一市场分析（一）项目概述：德宝华厦位于新世纪广场南面，用地面积929㎡，建筑面积12340㎡。为16层单体楼，按照规划，其中一至三层为商业、服务用途，4至13层为小户型单身公寓，14至16层为办公室。（二）竞争分析目前贵港市的地产持续升温，处于旺盛的发展态势，以商品房、商住楼及纯商业项目为主要供应产品，小户型产品占据比例很小，且都分布于各住宅项目中，目前市场上尚无独立推出的小户型产品。从市场反应来看，以住宅为用途的此类产品经过一段冷落期之

2、后，已开始成为客户比较关注的产品类型，特别是其投资价值，也基本得到人们的理解和认同。根据了解，在今年上半年，估计会有一批商务公寓型产品分别推出。（三）项目优势1、地理位置优越。与广场一路之隔的地段，其商业价值广泛被投资者看好。2、产品领先。可分可合的主力单位既可作住宅，也可作为小型办公室，此类产品领先于贵港市场，具有很强的号召力。3、设计合理，功能齐全。本项目以除小户型单位为主之外，从一层到三层，有足够的空间，作为商店、小超市、酒楼、娱乐、健身、美容等商务、商业配套用途。（四）项目劣势：1、周边

3、环境差。目前项目位置道路、周边建筑比较脏乱，对项目形象构成十分不利影响。2、配套不足。本项目所处地块狭窄，在绿化、环境上没有开发余地，难以提升项目形象3、车位稀缺。总共39个停车位，难以满足项目一百多住户的使用需要。（五）机会点：1、当前市场虽然产品供应量很大，但同类产品暂时没有，不存在竞争压力。2、项目正对准备兴建的国际大酒店，是一个非常明显的利好因素。3、项目地处新城区商务区，有很好的商务办公前景，而贵港目前的商务办公仍是一片空白市场，这非常有利于本项目的概念塑造和市场引导。（六）威胁点：1

4、、贵港市的商务办公环境尚未形成，目前暂时不存在商务办公的现实需求，这也有待于市场的引导。2、城市的市政规划目前朝西面倾斜，在一定时间内，广场以西的区域有待于大面积整改开发，目前这一区域显得相对落后，这对本项目也构成不利影响。（七）目标对象分析：根据我们对项目性质的分析，我们认为适合本项目的买家可能分为两类，我们将这两类人群的购买用途分析如下：单身人士临时性居住自住用途独立工作间个人创业者小型公司老板商务办公商业用途租金回报本地物业投资者临时办事机构外来商务人士结论：从买家构成上分析，以物业投资与

5、小型公司老板两类买家占据绝大部分比例，而从用途上来分析，以商务办公用途占据绝对主流地位，因此，我们在推广上可基本忽略部分买家将本物业作为住宅用途的比例，而将推广重点确定在将本项目作为商业办公这一用途上。基于这一思考，我们将项目明确定位为：以办公用途为主的商务公寓。二项目定位（一）产品定位：投资型商住物业定位阐述：作为一个商住两用的物业，今后的使用者将以中小型公司、个人办公者和部分外来工作者为主。这一群体将构成一个相当大的办公物业租赁市场。作为一个商住物业，本项目的主力买家不会是使用者，而是看中其

6、出租前景的物业投资者。因此，我们将本项目明确定位为投资型商住物业，在销售推广的基本策略上，我们根据这一定位，将重点强调其投资价值和利益回报。（二）概念定位：CBD商务公寓定位阐述：现代意义上的CBD中心区是集中商业、贸易、信息的中心机构，拥有大量的酒店、公寓等配套设施，具备完善设施的场所。CBD是现代服务业高度集中、城市景观最繁华的经济发展中枢。根据CBD的影响力和辐射范围，CBD可以分为多个等级：国际性的、区域性的、地方性的。从贵港世纪广场这一区域的条件来看，银行、电信、邮政、市政、餐饮等行政

7、和商业机构都集中在这一带，已基本具备小城市CBD概念的雏形。我们在商务公寓的概念上再冠以CBD概念，目的在于提升项目商业形象，灌输给市场以新的理念，促进目标客户充分理解本项目的投资价值。（三）市场定位：贵港首席CBD商务公寓定位阐述：目前贵港还没有一座真正适用于办公的商务大楼，本项目的推出，将为这一类型的物业市场打开一个缺口，当项目的示范效应释放以后，估计市场上将会有一批同类物业跟随推出。我们将本项目定位于贵港首席商务公寓，将使项目首先占据一个市场的制高点，确立自身市场领导者的地位。（四）项目价

8、值体系立面高档空间通透服务配套齐全空间可灵活分割可商可住的户型项目配套规划物业投资价值正对国际大酒店外来人员增多CBD理念商务氛围浓厚办公投资前景广场商务环境办公升级需求同类物业稀缺交通条件优越（五）价值体系阐述（卖点提炼）德宝华厦是以CBD商务公寓为项目理念推出的投资型商住物业，以CBD（中央商务区）理念为为核心价值的德宝华厦，其价值体系主要由三大块面构成：◎办公升级需求旺盛带来的投资前景当前，贵港市正由一个城镇向城市化过渡，对于大量分散于街道、商业区和住宅区的小型公司而言，有着十分迫切的办公