地产公司设计业务管理流程

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1、www.fdcsky.cn设计业务管理流程规范目的:明确设计过程中各部门在各阶段的具体职责,提高工作效率适用范围:公司财务部、审算部、设计部、工程部、项目部撰写人:修订人:规范内容:设计业务标准管理流程第一部分:前期可行性研究项目部提供用地要点→一、设计部拟定初步规划设计任务书←销售部提供市场分析↓工程部提供市政分析→二、设计部确定初步规划设计任务书←销售部提供具体意见↓工程部评估意见→三、设计部初步规划设计方案←销售部评估意见←项目部评估意见↓四、审算部投资估算第一条:设计部、销售部、项目部应根据

2、用地性质及规划要点(容积率、分摊公建面积及功能、人防、销售市场分析),分析周边情况,并由设计部拟定初步设计任务书。第二条:设计部、工程部、销售部分析地块实际情况(交通、市政配套、地貌地形),并由设计部确定初步设计任务书;第三条:设计部进行可行性规划设计,设计部、工程部、销售部、项目部应对结果进行综合评估;www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn第四条:公司财务部应综合各部门经营成本,编制投资估算,作为整个项目造价的最高限定。第二部分:建筑规划设计项目部提供用地要点→五、设计部制定定规划设

3、计任务书←销售部提供市场分析↓工程部提供市政分析→六、规划方案招投标←销售部提供具体意见↓工程部评估意见→七、公司方案评标会←销售部评估意见↓设计部配合→八、项目部报建→环境景观设计(详见第三部分)↓销售部→九、方案评审会←项目部工程部→↓设计部拟定设计标准→十、扩初调整意见←项目部提供政府批文↓十一、扩初、施工图招标↓设计部→十二、扩初设计←物业公司工程部→↓十三、项目部报建、审算部编制成本明细、工程部设备选型↓销售部提交装修要求→十四、标准装修设计←审算部提供成本明细↓www.fdcsky.cn

4、www.fdcsky.cn工程部提交设备选型→十五、施工图设计←项目部提交政府批文↓设计部审图意见→十六、施工图出图←工程部审图意见十七、设计洽商第五条:设计部依据项目部提供的用地资料,包括:地块红线图、规划要点;拟定规划设计任务书,应经项目部、销售部讨论后修改定稿;第六条:设计部进行规划方案招标,发招投标文件,原则上应委托三家以上设计单位,其中至少一家应为境外事务所;6.1应充分利用境外设计事务所的方案能力优势,争取到风格鲜明、布局合理的最佳方案;6.2研究地下室的必要性及利用的经济性,做出多种方

5、案的经济对比,最大限度减少地下室的面积;6.3应与设计单位充分沟通,争取最大限度利用已有的地块特征,追求容积率与成本的最佳结合点;6.4应充分研究地块的市政配套情况,争取最可能节约成本的市政设计方案,此方案应对以后的设计具有指导性作用;第七条:设计部应组织内部评标会,决定中标单位;(如政府需要对方案进行评标,则需要召开政府评标会议)第八条:中标方案图纸交项目部向政府报(批)建;进行环境景观设计;(详见第三部分)第九条:设计部应组织公司各部门对中标方案进行综合评审;(方案评审会)9.1设计部对规划、平

6、面、立面提出调整意见;9.2销售部对户型平面、户型比例、销售卖点等提出意见;9.3工程部对大型设备初步选型方案提出意见;9.4项目部对用地更改、公建内容及面积、人防面积等提出意见;第十条:根据政府方案审批意见(消防、规划)及公司对方案的综合评审意见,设计部应拟定扩初调整意见书,提交给后期设计单位;www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn第十一条:设计部应进行后期设计工作招投标,并与中标单位签订设计合同;(规划方案由境内设计院中标,原设计单位在同等投标条件下,享有优先权);注:①后期设计工

7、作:方案修改、扩初设计、施工图设计、施工配合;②原则上分期开发的项目,分期进行招标;第十二条:扩初设计阶段,各部门必须对设计进行要点控制;12.1设计部必须对以下要点进行有效控制:12.1.1合理的功能布局,应减少不必要的墙体、管线;12.1.2应对体型系数进行调整,尽量减小,趋于经济合理;12.1.3应减少公共交通面积及其他分摊面积,提高使用率;12.1.4优化建筑的物理特性,应减少空调设备、保温隔热投资;12.1.5结合设计规范,合理调整平面,应减少消防、设备投资;12.1.6初步测算面积,控制

8、面积分配比例,提高投资效率;12.2工程部必须对以下要点进行有效控制:12.2.1基础、主体结构的经济性、合理性(召开专家评审会)12.2.2设备形式的科学性、经济性;12.2.3施工工艺的合理性、经济性;12.3物业公司应针对后期管理,提出相关意见第十三条:扩初完成后,设计部将图纸发项目部进行报建工作,发工程部进行设备选型,发审算部进行成本明细核算,扩初阶段的成本不应超过方案阶段确定的成本限额;第十四条:设计部应根据销售部提供的装修意见、客户分析和审算部提供的成本明

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