大卫城项目拓展立项可研报告

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1、目录园区地产项目—开发预案2一、方案摘要2(一)宗地范围、位置、概况2(二)土地取得计划（摘要）2(三)项目初步调研及客户产品定位（摘要）2(四)项目开发销售计划（摘要）3(五)项目投资测算（摘要）4(六)项目资金匹配计划5(七)取地/开发主体公司建议及人力资源匹配计划6二、土地取得方案（九通提供信息）6(一)取地程序及进度计划6(二)取地成本及支付计划61、周边取地成本调研62、取地成本测算63、取地成本支付计划6(三)取地风险及控制6三、项目开发预案6(一)区域市场供求调研6(二)项目初步定位71、客户定位72、产品定位8(三)规划设计要点调整需求9

2、(四)项目初步开发计划9(五)投资测算12(一)产品销售均价12(二)单方成本费用12(三)财务指标13四、项目资金匹配计划14五、取地/开发主体公司建议及人力资源计划14(一)取地主体公司建议及人力资源计划14(二)开发主体公司建议及人力资源计划1515园区地产项目—开发预案一、方案摘要(一)宗地范围、位置、概况大卫城四号线2期总占地128.6亩，占地面积85733平方米。地块四至：地块位于大卫城四号线创新道以北，锦绣大道以南，106国道东侧，大卫城4号线1期西侧。交通便利，与前期建设的固安高端社区孔雀城项目距离约800米。(二)土地取得计划（摘要）(

3、三)项目初步调研及客户产品定位（摘要）1、调研结论：我们实际也经历了大量的思考，包括对大盘配套的体量，大盘商业开发周期，近郊商业的演变，最终在参考了很多项目得出以下建议：规划理念：别墅的景观、豪宅的配套、便利的生活规划风格：统一下的丰富多彩。2、客户定位客户类别职业特征购房目的关注点年龄+家庭结构信息获取15北京城区年轻部白领商务人士自住交通出行、生活配套23-30岁，多为单身或是二人世界，一般尚未有孩子网络、户外广告牌、电视、报纸县城中心拆迁户原住居民自住/投资楼盘品质两代人，年长一代约45-55岁，年轻一代约18-25岁地缘客户、电视、报纸、广播县城

4、政府公务人员园区政府、周边区镇公务人员改善居住条件、区域发展潜力交通、环境25-35岁。家庭成员以2-3人为主地缘客户、网络、户外广告牌电视、报纸固安工业区购房者工业区职员自主/投资环境、居住空间、生活配套25-45岁，家庭成员以2-3人为主地缘客户，户外县城改善型客户多样、不确定改善居住空间/环境/投资户型、朝向、采光、价格、交通、配套30-45岁，家庭组成以三口之家居多，人口以3-4人居多。报纸、电视、广告牌、展会、朋友介绍、短信、DM、网络等非个人群体作为外企高级员工公寓安排员工居住生活配套————报纸、电视、广告牌、展会、短信、DM、网络等1.区

5、域客群地缘性很强，客户以生活或者工作在大兴为主，但随着城区房价的上升，北京区域年轻白领成为主力；2.年龄集中在25—40岁之间，70年代末及80年代初生人是主力；3.购房目的均以自住为主，少量投资；4.客群对生活配套、交通等比较关注。3、产品定位核心理念大北京卫星城，幸福生活产品类型以高层板楼产品为主，利用高品质产品和高品质生活确保去化速度并兼顾利润率。22层高层板楼和6层多层相结合，在保证产品去化率。15(一)项目开发销售计划（摘要）(二)项目投资测算（摘要）1、重要财务指标标汇总152、项目成本/利润表(一)项目资金匹配计划15(一)取地/开发主体公

6、司建议及人力资源匹配计划一、土地取得方案（九通提供信息）(一)取地程序及进度计划说明取地程序，过程节点开始及完成时间，负责人。请列表说明。(二)取地成本及支付计划1、周边取地成本调研选取周边近期取得的宗地作为可比案例，提供其取地成本调研数据。2、取地成本测算说明取地成本分类构成、依据、减免可行性，请列表说明。3、取地成本支付计划说明取地成本支付时间，缓缴可行性。(三)取地风险及控制说明取地法律风险，操作风险及其他风险，并逐项说明控制策略。二、项目开发预案(一)区域市场供求调研1、项目定位1.1、项目所在地房地产市场及区域市场供求现状项目名称绿地西斯莱公馆

7、东亚马赛公馆保利茉莉公馆恒盛·波尔多小镇金融街·金色漫香郡颐和领袖城项目图片15项目位置大兴区黄村（五环）大兴区黄村（五环）大兴区黄村（五环）大兴区采育（六环）大兴区黄村（六环）廊坊市香河（六环）建筑类型高层高层高层板楼板楼高层建筑面积45.8万㎡10万㎡28万㎡24.2万㎡26万㎡2.9万㎡容积率2.622.51.011.552.9开盘时间2010年5月2010年8月2010年8月2010年9月2010年8月2007年5月入住时间2012年1月2012年12月2012年9月2012年9月2011年12月2008年7月主力范围80-130平米79-140

8、平米85-130平米90-140平米110-140平米85-130平米价格情况1