天奇公司重庆望龙门项目市场研究报告

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1、第一章总论一、项目概况1、项目名称：工商联项目（暂定）2、项目位置（1）项目地理位置本项目位于渝中区望龙门解放东路中大街15号，望龙门属于渝中区下半城，西接南纪门、菜园坝，东边通过解放东路、陕西路与朝天门相联，背靠解放碑、新华路，前临长滨路。14321-解放西路，为菜园坝通往朝天门的主干道2-支路3-支路4-规划道路，16米（2）项目现状²项目在进行基础开挖后停工多年，基础需要进行处理后才可继续动工。44项目所在地²项目周边存在一定量的拆迁房。拆迁危房拆迁危房（2）项目周边环境和配套²周边环境望龙门街道是渝中区的“贫民窟”，经济水平相对落后，居民收入不高。社会治安

2、条件差，环境恶劣。大多数外来消费者对该地区具有排斥感，将其列为“贫民窟”44。但是随着我市旧城改造的快速逐渐推进，该区域将成为渝中半岛规划中的一部分，其周边环境将得到质的飞跃。²市政配套该区域是老生活区，各种市政设施配套较为齐全，公交车线路不多，只有南坪、江北有直通车。²交通本项目的用地位于菜园坝------朝天门一线的主干道解放东路旁，距离朝天门只有5分钟车程，距离菜园坝只有10分钟车程。距离解放碑直线距离一千多米。3、项目规划控制要点（1）项目经济技术指标项目技术经济指标用地使用性质商住楼占地面积5250平米控高100米建筑密度容积率11.82绿地率（2）项目

3、初步规划：项目定位:项目定位为中等偏上档次的单体商住楼44项目建筑面积：6.8万方项目基本规划：初步规划在31层（不包括地下）。其中:地下设备用房2000平米；地下车库6000平米；地上3层为商业、办公部分，10000平米；住宅部分为4-31层，50000平米。项目开发周期:38个月项目开工日期:2004年12月一、项目背景项目地处朝天门，这决定了项目地块具有极高的升值潜力，这主要是由于渝中半岛的土地资源日渐稀少，而土地资源的稀缺性又决定其未来的升值空间。同时，随着渝中半岛改造的逐渐推进，该区域未来的规划为项目提供了潜在的有利条件，这是项目开发的潜在机会。另外，本

4、项目作为重庆市工商业联合会转让的项目，同时也属于“四久工程”，在政府行政事业性的收费上享有巨大的优惠。因此，可以说项目具有较大的开发价值。二、编制依据及范围1、编制依据（1）项目现场情况（2）重庆市统计年鉴（3）重庆房地产市场调查报告44（1）项目相关的文件资料（2）本项目适用的有关国家及地方标准、规范、法规等1、编制范围（1）项目市场定位分析；（2）项目建设建议；（3）投资估算及融资方案；（4）项目销售及收入估算；（5）财务评价和风险分析；二、主要结论1、未来几年内渝中半岛旧城改造为项目开发提供了契机。因此，该项目的开发需要充分的把握未来发展规划的机会，实现项目

5、的良好收益。2、该项目地理位置优越，交通方便，基础设施较为完备，开发的外部条件已经具备。3、项目市场前景广阔，项目投资效益良好，总投资13626万元，总的销售收入23128万元，扣减相应的销售税费后，净利润为4409万元。投资利润率32.35%,内部收益率28%。通过对总投资、总销售收入的敏感性分析，该项目风险抵抗能力强，其总销售收入达到67.44%时，项目实现盈亏平衡。因此，该项目的财务指标良好，具有一定的风险抵抗能力。44第一章项目市场分析一、当前我国及重庆市房地产市场现状分析1、全国房地产市场现状98年以来，以国家培育新的经济增长点为契机，我国的房地产业步入

6、了一个行业发展的景气时期，特别是在2002年和2003年，是一个快速发展的时期。这段时期房地产开发投资增速度加快，到位资金充足，土地开发量增加，施工、竣工面积较快增长，商品房销售及价格不断上扬。发展到了今天，有不少的专家和领导指出我国部分城市和地区的房地产出现了过热的现象，国家也针对性的提出了宏观调控措施。考虑到宏观政策的滞后性，因此，预计明年初开始部分城市和地方将会出现一个市场的回落，最后达到市场的稳定发展。2、重庆市房地产市场现状及发展预测（1）重庆房地产现状分析近年来，重庆市房地产市场发展状况是极其迅速的，特别是在2003年下半年到现在，开发量、供应量、需求

7、量以及房价都在以极快的速度在增长，总体来说呈现了以下几个方面的特点：A.投资势头强劲。1998年开始，我国住房体制改革力度进一步加大，福利分房制度最终取消进而开始实行货币化分房，当年房地产开发投资增速高达44.1%。44随后几年，重庆房地产开发投资持续保持快速增长，年均增速高达30.6%，高于同期全社会固定资产投资增速9.3%，1998年至2001年间，房地产开发投资增量占同期全社会固定资产投资总增量的30%，是固定资产投资构成中最活跃的部分。2002年，重庆房地产开发总量稳步扩大，投资速度持续稳定增长，商品房产销两旺，空置减少，累计完成开发投资223.58亿元，

8、排在北京、