星河房地产经纪通州地产项目策划报告

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1、目录前言第一部分市场分析一、通州地产市场简述二、市调分析第二部分定位分析一、项目描述二、客户定位产品定位三、第三部分宣传推广计划一、宣传推广要点二、具体运做要求三、销售工具要求四、推广工具及形式五、宣传推广的阶段补充说明前言透视北京火红的房地产市场2002年1—4月现房销售176万平方米，同比增长达44．7％　　今年以来，本市房地产开发投入持续高涨，供应量进一步加大，市场销售不断升温，销售面积高于同期竣工面积。　　截至4月底，全市累计完成房地产开发投资181．1亿元，同比增长55．6％，比一季度增速高9．1个百分点；竣工各类商品房118．7

2、万平方米，增长54．7％，比一季度上升8．1个百分点，其中住宅101．2万平方米，增长68．9％；实现现房销售176．2万平方米，增长44．7％，其中住宅165．7万平方米，增长40％，增速在一季度比2月份分别上升44个百分点和45．4个百分点的基础上，又上升5．2个百分点和1．4个百分点。　　从一季度房地产开发情况看，本市房地产开发总体形式比较乐观，但也有几个现象值得关注：　　其一，商品住宅投资增速趋缓。一季度本市完成商品住宅投资48.8亿元，比上月商品住宅增速降低33.1个百分点。而在住宅投资趋缓的同时，办公楼和商业营业用房投资的增速分

3、别比上月提升48.7个百分点和55.2个百分点。市统计局统计报告分析认为，住宅产业是国民经济重点发展的领域，商品住宅作为住宅建设的主体，近年来增长很快，是开发投资的主要组成部分和增长点。在住宅需求还很旺盛、办公楼和商业营业用房尚有百余万平方米存量待消化的情况下，投资者投资去向的调整还需慎重。　　其二，新开工面积首次出现下滑，这是近年来少见的现象。新开工面积的变化是反映房地产开发未来趋势的重要指标之一，本月商品房新开工面积下降究竟是暂时现象还是预警信号，还有待观察。　　其三，拖欠工程款增长速度快于开发投资。一季度，本市房地产开发各项应付款合计

4、8亿元，其中拖欠工程款4.4亿元，比去年同期增长了1.9倍。其四，本年房地产资金到位中，利用外资下降较快。虽然房地产资金总体比较充裕，但从结构看，一季度当年利用外资仅为1.1亿元，在上年同期下降18.2%的基础上又下降了78.7%。销售是房地产市场的中心环节，销售量和价格变动情况不仅对房地产自身市场供求和前景影响巨大，对整体经济的影响也不容忽视，是观察经济运行情况的重要指标之一。虽然目前本市房地产市场在法律建设、市场规范、质量保障、物业管理方面还有待完善，但从宏观看，销售量、投资量、供应量均大幅增长且大致同步，商品住宅平均售价也稳定在上年末

5、的水平，对房地产市场的发展和整体经济运行均产生了积极影响。　　透过房地产火红的现象看出，房地产销售作为一门新兴行业尤为引人注目，问题也尤其多。第一部分市场分析通州区地产市场现状：1、作为CBD的后花园，通州由于交通的便捷而在广大购房人群心中占有一席之地，尤其是较为低廉的价格成为其制胜法宝。2、小户型随着市场的发展正逐渐成为趋势，亚中产阶级成为主要购房群体。因此，低总价，轻松供房成为该区域客层的要求。3、开发商、区政府正在努力降低京通快速路的收费标准。项目位于北苑环岛南侧，从国贸驱车仅13分钟即到该区；且有多条公交站点如342、388、728

6、、930、928支、846、交通十分便利。交通工具选择多样化，对购房者极具吸引力。另外，随着通州区整体规划的逐渐展开，将进一步推动该地区的发展与繁华，并使这一地区更趋成熟。位于CBD后花园的纯居住区，这一位置也有利于吸引在国贸商圈及其周围工作的白领。4、从周边项目情况分析，大都中档价格在2800—3300之间，新华联家园智能化欧式高品位大社区通州楼盘又出黑马通州一黑马，已广为人知，之所以该项目配合在配套上及价格上的优势，使项目极具吸引力均价定在2980元/平方米较适合该区域开盘项目。5、北京对外地人购房也实行“20%首付”这将极大激活一部分

7、需求。6、通州项目运作中，项目的前期产品策划、后期的销售策划缺少专业性、系统性。7、我们在短时间内对通州市场作了简单的市场调查：从通州若干项目情况来看1、项目销售中，消化最快的是60平米左右的一居室，70-90平米的二居室，90-110的三居室，消化速度上看，一居大于二居，二居大于三居。2、通州区需求中，紧缺小户型，即低首付、低月供的经济实惠型的房型。3、操作较专业的项目，销售情况较好，如：新华联家园、新华联锦园、天赐良园等。4、大多数项目前期的产品策划不到位，与后期的销售不连贯，导致后期消化吃力，销售周期长,销售费用较高。5、商品房项目的

8、销售中，期房多，现房少；非商品房（小产权房）及底商销售中，现房多，期房少。6、物业管理缺乏全面、缺乏专业。7、通州大多数的开发公司缺少企业理念，项目无风格（概念），后期销售动用一