沈阳市皇姑区延河街项目营销策略报告

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1、泰盈·决策资源集团目录前言2第一部份、宏观市场环境分析3一、政策解读3二、沈阳房地产市场分析5第二部份、项目自身分析9第三部份、前期营销诊断12一、市场定位未经完善，且市场针对性不强12二、推广力度不够，品牌形象不明确12三、项目销售现场包装不到位12四、销售模式传统、单一，市场运作较为被动13五、终端销售的执行力软弱，造成出货不均衡14第四部份、项目优化建议15售楼处包装建议15明确的销售执行16第五部份、销售策略17一、价格策略17二、氛围营造18第六部份、泰盈决策资源集团沈阳分公司业绩19第七部分、代理协议2

2、432地址：沈阳市沈河区小西路87号甲东大智慧大厦1303室电话：024—22782931传真：024—22782932邮编：110002泰盈·决策资源集团前言承蒙贵公司信任我司，由我司予以进行沈阳“延河佳园”（下称本项目）项目的初步营销策划工作。为了最大程度上实现本项目的利润，同时保证本策划方案应具备的市场客观性，我公司特地进行了较为深入的市场及项目分析，目的是明确本项目的市场方向，结合本项目的目前状况，确定本项目的操作方式。本策划提案旨在为本项目的营销诊断及市场营销推广进行策略性规划与分析，并从中寻找出最佳的营

3、销手法。32地址：沈阳市沈河区小西路87号甲东大智慧大厦1303室电话：024—22782931传真：024—22782932邮编：110002泰盈·决策资源集团第一部份、宏观市场环境分析一、政策解读n全国房地产市场形势今年均有所降温受政府政策对全国房地产市场的调控，今年全国各大城市房地产市场均受到了较大的影响，政策的本身主要针对房产投资过大以及房价飞速增长等现象，并出台了多种调控手段，受影响较大的尤其是房价始终居高不下的上海及周边城市，其房产销售达到了近年来的低谷。就上海市来讲，其五一期间上海全市房地产成交套数仅

4、达到400套，由此也可以看出，政府的调控政策也达到了预期的目的。但从整体调控政策来看，其也可以有效规范房地产市场，并逐渐显现出市场中最真实的需求。政府调控房价最具影响的政策分析如下：n为控制炒房现象，政府将对住房交易实行新政32地址：沈阳市沈河区小西路87号甲东大智慧大厦1303室电话：024—22782931传真：024—22782932邮编：110002泰盈·决策资源集团自２００５年６月１日起，对个人购买住房不足２年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过２年（含２年）转手交易的

5、，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过２年（含２年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。n调控房价8项新政出台国务院办公厅近日发出通知，转发建设部等部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》，意见分为8个部分，分别是：“强化规划调控，改善住房供应结构”“加大土地供应调控力度，严格土地管理”“调整住房转让缓解营业税政策，严格税收征管”“加强房地产信贷管理，防范金融风险”“明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费”“加强经济适用住房建设，完善联组住房制度”“切实整顿和规范市

6、场秩序，严肃查处违法违规销售行为”和“加强市场监测，完善市场信息披露制度”。n央行房贷新政意图房地产市场降温2005年3月16日央行网站上贴出公告，央行决定，从2005年3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策：一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率5.51%水平，比现行优惠利率5.31%上升0.20个百分点。二是对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%；具体调整的城市或地区，商业银行根据各地房地产价格涨幅自行确定。同时，金融机构在人民银行的超额准备金存

7、款利率由现行年利率1.62%下调到0.99%，法定准备金存款利率维持1.89%不变。二、政策总结：32地址：沈阳市沈河区小西路87号甲东大智慧大厦1303室电话：024—22782931传真：024—22782932邮编：110002泰盈·决策资源集团以上各项政策的实施，使房地产投资者放缓了投资脚步，压缩了过热区域的房地产泡沫；但同时造成多数消费者持观望态度，使整体市场趋冷，特别是高端市场受的影响最大。二、沈阳房地产市场分析n房地产投资占固定资产投资比重逐步提高，发展空间仍然巨大沈阳房地产开发投资额保持了持续快速增

8、长。虽然1999-2001年增长率持续走低，但增长率仍然保持在20%以上。2002年以来，房地产投资速度迅速回升，2002年达到48.60%，2003年这一数字超过50%。房地产投资占固定资产投资的比重逐年上升。从房地产开发投资额占固定资产投资额比例可以看到，自1999年开始，沈阳房地产投资占固定资产投资的比重逐年上升，从1999年的21.57%达到2003