某品牌开发商增城项目整体定位与发展战略报告_部分

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1、地块开发节奏，阶段计划和前期投资预算地块开发节奏，阶段计划和前期投资预算1。地块物业类型配比分析2。项目的开发节奏和阶段计划3。项目地块的财务分析及投资预算本报告是严格保密的。91基于国内外案例和本项目的实际状况研究，项目分阶段开发片区划定的三大原则uC、B地块的开发需要©阶段开发片区以A启动，C－B依次开发推出以控制资金需求量当时市场状况及时调和市场运营风险；整，比如优劣势地块交错推出©优先考虑资源较好的片区A，以水体公园和山体公园的整体规划设计为基础，树立项目标竿形象，推动不动产的销售，注入新的开发理念；©阶段开发的片区构成应充分

2、考虑市场成熟度（终端消费市场与投资市场）与错位竞争的需求，同时兼顾投资商信心与项目形象的建立。（兼顾短期目标与长期目标）本报告是严格保密的。92Resort开发模式和地块的规模资源等综合因素的的不同导向性，决定了本项目的开发次序与节奏速度导向型目标及条件关键举措•在限定时间内实现土地成开发•项目公建配套设施一次建成和不动产销售•打破地块按次序开发策略•迅速建立区域品牌形象•地块开发与营销并行，建立区•启动资金充足域形象典型案例1：西安高新“都市示范典型案例2：广州碧桂园凤凰城区”ò广园东的超级大盘，3年内基ò限定6年内建成本售空ò管委

3、会一次性投入10亿元进行ò多个区域、多种类型产品同基建配套设施建设时推出，配套完善ò开发与营销“两条腿”走路本报告是严格保密的。93Resort开发模式和地块的规模资源等综合因素的的不同导向性，决定了本项目的开发次序与节奏价值导向型目标及条件关键举措•土地价值收益“最大化”•项目开发是渐近式推进的•开发完成时间一般较长•有次序的开发地块•启动资金有限，多数靠前期收•启动项目的市场实现为区域开益实现公建配套设施建设发树立成功典范典型案例：香港愉景湾∑开发建设约为20多年，成为香港著名Resort高尚住区∑土地收益资金部分留存，部分用于基

4、础设施建设∑后期优劣势地块交错开发，物业类型多样，配套建设同步进行，大盘持续发力∑经营城市的角度进行配套建设，同时满足社区和城市需求，土地收益最大化本报告是严格保密的。94本项目的开发目标和项目约束条件决定了我们的开发模式应以价值导向型为主导目标及条件关键举措•实现价值“最大化”•区域开发采取分阶•开发完成时间无特定限段渐近式开发策略制，按现行市场情况推售•启动资金不受限制•A地块的成功开发•创建金地在南中国地区新•游憩区后续良好维的品牌价值护经营•保证启动项目的市场实现为区域开发价值导向型树立成功典范，并实现区域的滚动开发本报告是严

5、格保密的。95根据项目启动到销售完成的动态分析得出项目开发的阶段进程的量化趋势启动期成长期持续发展期持续发展期稳定期（1年）（2年左右）（3～5年）（6～7年）（8～9年）阶段划分设定方向市场检验建设发展建设发展成熟与巩固¾游憩区受益¾游憩区受益产出------¾游憩区受益¾游憩区受益¾不动产开发¾不动产开发¾不动产开发¾不动产开发收益收益收益收益¾项目形象建¾资产经营¾资产经营¾资产经营设¾基础设施建设¾项目运作费用¾项目运作费用¾项目运作费用¾游憩区建设¾项目运作费用¾基础设施建设¾基础设施建设¾基础设施建设投入¾项目形象建设¾基

6、础设施建设¾公建投资¾公建投资¾公建投资¾整体设计规划和¾公建投资¾缴税¾缴税¾缴税详尽的土地利用¾缴税¾坡地改造¾坡地改造¾坡地改造规划¾坡地改造¾地价缴付¾地价缴付¾地价缴付¾详尽的财务预测¾地价缴付¾环境再投入¾环境再投入¾环境再投入分析本报告是严格保密的。96资料来源：世联分析确定本项目用地分阶段开发区域•水上游憩设施、度假村先行启动运作，同时推出水景TH和部分生活配套第一阶段A地块：商业；（2年）•郊野公园和山景TH及花园洋房•可建设面积公顷38.9公顷•原始郊野公园•低密度住宅区独栋别第二阶段C地块：墅、TH、洋房及水岸风

7、（3～4年）情商业街，会所及部分生活配套独立别墅•可建设面积49.9公顷联排•学校、生活商业配套花园洋房第三阶段B地块：•洋房和多层多层（3年）•可建设面积49.7公顷公共配套第四阶段：•剩余可供开发地区及尾商业物业（1年左右）盘处理本报告是严格保密的。97项目核心体验区A地块开发次序的原则Ñ‘水’主题游憩区＋一级水资源和山体资源地块TH→郊野公园体验区→剩余TH+花园洋房片区;Ñ根据市场容量预测确定开发面积，游憩区与区房地产项目同步开发，区ⅠⅡⅠ区1以尽量使项目现金流平衡；ÑⅠ期开发分成两步，区1。水上游憩设施先行启Ⅰ动运作，同时推

8、出水景Ⅱ3区TH和部分生活配套商业；2、郊野公园和山景TH及花园洋房Ⅱ区Ñ沿开发区域建设环行体验路线本报告是严格保密的。98A地块启动阶段用地规划５３.３万平米100%=公众设施/绿地24.0545％住宅*1528.5％