解析万科绿城温州鹿城广场销售

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1、管中窥豹，可见一斑——绿城温州鹿城广场销售解析杭州公司项目发展部2008年08月26日战略发展目录1.到底卖得怎样？2.绿城在卖什么？3.为何这么好卖？4.销售中的得失5.访谈之行感悟Part1到底卖得怎样？Part1战略发展到底卖得怎样？新闻报道新闻报道称：首次推盘230套，三天内就已售出118套，销售面积5.18万平米，平均每平米价格高达4.35万元，总销售金额达23亿人民币。Part1战略发展到底卖得怎样？业界惊叹•温州媒体：“逆势旺销23亿，刷新浙江乃至全国记录”；•网友：“温州楼王地块，楼面地价8100，销售均价4万/平米，单套总价1

2、200万以上”；•业内：“没有样板区、没有样板房，现场只完成桩基工程，卖楼花；06年底拿地，45万方城市综合体，20个月开盘”；人家项目卖3天≈我们公司卖半年Part1战略发展到底卖得怎样？实际销售情况金额（亿元）回款套数面积（平米）*按照均价4万元计算*按照平均首付70%计算实际签约11248205.3819.2813.50（开盘当月）宣传口径1185180023-（开盘3天）以上数据来自温州透明售房网（截至2008-8-26)•开盘当月实际销售数字：•认购及签约金额19.28亿；•回款约13.5亿（按照平均首付70%计算）；•实际去化率约48

3、.7%；实际销售数据与媒体上宣传的“销售额23亿、去化率60%”有一定出入Part1战略发展到底卖得怎样？绿城销售目标•绿城集团给项目设定的年度销售目标为：去化率80%（8.7万方），回款70%（30亿）；•项目团队内部销售目标：一期年内清盘；•绿城项目老总预计95%的认购客户会签约；但当地房产代理老总认为，只有65-70%认购客户会签约；实际开盘预定客户90%左右转为签约客户；在我们看来是不可想象的销售额，绿城内部认为没有达到销售目标，据说项目公司还被宋总拉到杭州开会训了一天。Part2绿城在卖什么？Part2战略发展绿城在卖什么？项目区位地

4、块位于温州市宗地位置区中部，北靠瓯江，南与车站大道相接，东靠城市会展商务区，属城市老区与新区的过渡带，是温州城市标志性地段之一项目区位类似杭州的“钱江新城”。Part2战略发展绿城在卖什么？项目现状东侧已经打桩项目周边现状一般。Part2战略发展绿城在卖什么？周边环境绿城·鹿城广场滨江景观带五马街21世纪曙光大厦大南门18000~20000香榭丽花园17000~21000东都大厦18500~20000安澜大厦18500~20000从车站大道向北看绿城绿城工地外观从江滨路向南看车站大道Part2战略发展绿城在卖什么？初始规划条件用地性质住宅商业

5、办公用地占地面积132325m2公告时间2006-5-18容积率3.49建筑密度28.1%绿化率25.3%总建筑面积410000m290/70无限制成交时间2006-12-28竞买对象必须同时符合四个条件：股东构成为外商全资或控股的外资企业；近三年累计在国内房地产开竞拍标准发总量达到25万平方米以上；在国内开发过高于100米的超高层建筑项目；在国内开发和经营过五星级宾馆项目。地块必须开发一个面积超过26650平方米的城市开放广场、建筑面积达到6万平方米以上的五星级标准酒规划条件店，还有小于9万平方米的商业建筑以及最大面积22万平方米的住宅和4万平方

6、米的办公楼。土地成交情况出让时间2006-5-18成交时间2006-12-28交地,付款时间未知起拍价格19亿元成交价格33.333亿元楼面价8100元/平方米竞争对手温州城市建设开发有限公司;浙江绿城集团;大连万达集团;浙江中大房地产集团;世茂房地产控股集团拍卖流程绿城集团经过9轮竞拍最终以33.333亿元获得该地块。•据访谈了解，该地块由世茂房产运做2年多，预期价格18亿，政府要价19亿，双方最终未达成一致，于是政府将地块公开招拍挂；•竟买中万达集团28亿放弃，最终绿城以33.33亿获得，“温州地王”名噪一时。Part2战略发展绿城在卖什么？

7、产品规划鹿城广场总平面图1#酒店（6万㎡）2#4#住宅一期办公（8.8万㎡）一期住宅（11万㎡）5#二期住宅3#住宅二期购物中心集中商业（11万㎡）（9万㎡）市民广场办（占地4万公㎡）酒店Part2战略发展绿城在卖什么？住宅定位地上建筑面积11万㎡总户数234户户型面积340-850㎡户型十字圆厅户型；跃层户型精装修标准1万元/㎡户型特点十字圆厅户型：客厅宽度9米，最大15米；层高3.4-3.5米；跃层户型：客厅层高7米；双主卧设置，男女主人独立衣帽间参考成熟产品深蓝广场外立面玻璃幕墙其他亮点地下车库门厅奢物业管理绿城物管华装修单套面积区间建筑

8、面积套数面积占比套数占比390-39324664.966322.66%27.39%421-42332045.027616.