房地产中介培训

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1、房地产中介培训房地产基础知识一、房户分类:住宅类型:住宅可分为高档住宅及普通住宅根据权利来源分:商品房、房改房、经济适用房、公房、半公半私、私产(也称村产、贷不了款、落不了户)非住宅类型非住宅类型根据其用途可分办公楼、沿街商铺、车库、杂物间等等公房演变成房改房、房改房比商品房过户费多、可贷款、落户口、买卖经济适用房:规定买卖时间、上道税、可贷款、可落户名词解释商品房:开间:(宽)、横向两道墙中轴线之间的距离进深:纵向两道、墙中轴线之间的距离(深)层高:本层地面到上层地面之间的距离净高:本层地面到本层天花板之间的距离建筑面积:套内建筑面积+公摊面积使用面积

2、:建筑物个层面积中直接为生产生活使用的净面积后期费用:140平米以上的收4%，1.契税:产权140平米以下的收入1.5%，2.公共维修基金2%，3.装修押金1000元，4.垃圾清运费300元，5.一年的物业费+电梯费，6.天然气初装费3000左右，7.有线电视，初装费260.接待的目的1.了解客户需求2.推销公司3.推销自己4.完成客户来店、来电的目的5.安排下次销售活动6.留下有效信息(电话、个人名片)三勤:嘴勤、腿勤、脑勤(销售卖房工作必备)提前、提前、再提前接待的种类?店面接待?电话接待接待应具备的素质热情、自信、认真公司形象的体现公司的代表不能敷

3、衍不要害怕向客户开口(开口是金)以问候开始以帮助口吻询问对客户的话表示认可、关心、感兴趣经纪人害怕被拒绝心理了解你的资源接待前的物品准备脚本制作:精心设计要提问的问题;提问形式?开放式:沟通最基本的是互动，销售最基本的是沟通心态要打开，容量越大位置越高、气氛、气场、接待礼仪二、电话接待:如何留客户的联系方式注意:签订合同时，房主需出示房本原件或复印件、签订租凭合同时房屋坐落必须与房本保持一致授权委托书租凭合同买卖合同签约过户如何签订买卖合同(一)全款一(洽谈，洽谈中需要核实的事项?产权类:向房主核实的内容有:婚姻状况，产权房屋是否曾通过继承或者赠与所有，

4、房屋性质(商品房、经济适用房、房改房、公房等，户口、面积、小房、地下室、房屋腾空?向客户核实的内容:婚姻状况、购房的目的、房款何时可以到位、定金交纳多少、中介费等相关事宜。签订合同需携带的证件:房主为未婚:房本原件、身份证、户口本、中介费房主为已婚:夫妻双方到场、房本原件、身份证、结婚证、中介费房主为离婚:房本原件、身份证、离婚证(法院判决书)、户口本(户口本上体现离异)、中介费客户为丧偶、未婚、离异:身份证、户口本、定金、中介费客户为已婚:夫妻双方的身份证、结婚证、夫妻双方的户口本、定金、中介费签约前:?提前告知签约员买卖双方中介费收取情况?过户费用多

5、多少，是由谁来承担?房主是否为本人到场?买方是否为本人到场签约中:?必须配合签约专员，在签约专员签单时跟双方聊一些关于房屋以外的事情、营造交易流程图(贷款)洽谈中需要核实的事项:向房主核实的事项:?付款方式、?流程、?户口、?配套设施、房屋设施是否留存、?交房日期，收到全款当日是否能按时交房。向买方核实的事项:?资料是否符合贷款资质、?流程是否知晓贷款流程贷款类后续工作流程图过户流程图:买方为未婚:?买房本人到场、?买方身份证原件、户口本原件(户口本上体现未婚)房管局交易流程买卖合同知识要点:.贷款基础知识讲解一(过户相关税费知识二一(测绘费0.4元/?

6、(出外业)由测绘队测出新的图纸一式3份(出外业房管局说10天左右，出了外页才可过户)二(查档:在房管局档案室调出需要过户的房屋的档案，档案里面体现该房屋的房龄、取得方式、房屋性质、产权共有人情况查档必须房主本人拿身份证才可查三(评估:由指定的评估公司做出该过户房屋的评估价、估出评估价格评估的目的:按评估评估价=评估单价×面积×折旧折旧=(100-房龄×2)×100%交纳评估费:评估价×0.5%保定市区位宅分类及交易评估指导价格:税费(一)一(老本、90平米以下房屋征收以下税费?契税(首套购房1%，二套购房3%);?个人所得税:评估价3%(通过继承、赠予所

7、得的房屋个人所得税为20%)、(个人所得税国家规定是房主出)?评估费:评估价×0.5%?测绘费:0.4元/??交易手续费:3元/??产权登记费:80元/套小孩也可以买房(有身份证号的可以设身份证)也可写小孩名字(但小孩必须18岁以后才可卖，过户时小孩可不到场，但监护人必须到场带证件)如何区分首套房、二套房一(身份证及户口本上地址是外号或外地，则无需提供任何证明，只需在房管局交易大厅读写首套购房声明即可，二(身份证及户口本上地址若为保定地区市(四个区)则分情况确定开具证明:简便计算法:评估价×7%税费(二)新本:90?以下房屋征收税费1.契税(首套购房1%

8、，二套购房3%)2.个人所得税:评估价3%(通过继承、赠予所得的房屋个人所得税为