商品房地产的市场分析定位(仲量联行)研究报告

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1、商业房地产商业房地产的市场分析与项目定位仲量联行李杰2010年5月房地产智库www.fdc01.com目录一．商业房地产市场研究概述二．前期组建及准备三．场地分析四．宏观经济政策分析五．办公楼项目市场分析及定位六．零售项目市场分析及定位七．酒店项目市场分析及定位八．服务式公寓项目市场分析及定位九．项目综合分析一○．财务可行性分析22房地产智库www.fdc01.com一．商业房地产市场研究概述Month00,20023房地产智库www.fdc01.com商业房地产开发的主要参与者主要参与相关政府机构消费者者开发商买家/租户房地产顾问规划/建筑/园林/装银行/投资饰设计主要人服务

2、承建商及产材料/设备/产品供工程监品供应商理物业管应商理营销中介造价工程师环境评估广告及媒体Month00,20024房地产智库www.fdc01.com商业房地产开发流程及相关服务购买土地开发决策规划/建筑设计开施工启动发建筑施工阶段市场营销物业入伙ß房地产顾问ß建筑/规划/园林ß银行/投资人ß营销中介（主ß物业管理¢场地分析/装饰设计ß承建商力店招商等）¢经济产业人口分析ß造价工程师ß工程监理ß广告及媒体综¢房地产市场分析¢租售策略确定ß营销中介（主ß材料/设备/产合力店招商等）¢租金售价预测品供应商服¢目标市场定位务¢最高最好用途确定¢建筑规划初步建议ß商业房地产市场研究

3、的最佳时间在购买土地之前¢财务可行分析ß环境评估项目成功关键ß目前70-80%的国内房地产公司均是在购得土地之后才进行相关研究。Month00,20025房地产智库www.fdc01.com调研程序开发商开发商开发商开发商步骤一：ß研究正式启动后，需要尽快与ß审阅顾问公司ß审阅顾问公ß确定调研需要，并进行相关内部沟通，研究公司进行研究的详细沟通：提交的顾问报司提交的顾确定研究预算、研究时间及负责人¢相关土地资料告并提出修改问报告并提步骤二：¢相关规划条件意见出修改意见ß向相关的房地产顾问公司发出项目建议¢开发商对项目开发的愿顾问公司顾问公司书邀请（RFP即RequestforP

4、roposal)望ß参照开发商意ß参照开发商并邀请初次见面¢开发商在商业项目开发见对中期报告意见对最终步骤三：方面的经验进行修改报告进行修ß评审顾问公司提交的项目建议书¢开发商的资金实力ß完成最终报告改（Proposal),与相关的顾问公司举行会ß在研究过程中，开发商应该持研究（建议及ß与开发商聘议，听取公司介绍、研究框架、历史案续跟进研究过程，建议1-2周结论部分）请的设计人例、研究时间和人员团队等与研究公司开会，以便了解研员进行沟通步骤四：究进展ß基于如下标准选择顾问公司：ß为研究公司安排相关的政府机¢类似历史案例和本地区研究经验构访谈¢团队组成及服务态度顾问公司¢可否提供

5、其他关联服务ß启动研究工作¢费用和时间ß为开发商寻找第三方公司进行顾问公司消费者防谈工作全过程历时ß制作实力介绍（CapabilityStatement)ß及时汇报工作进展3-4个月ß参照RFP要求提交项目建议书ß按期提交中期报告（市场部分）4周4-6周3周2周确定调研中期报告最终报告土地购买/确定调研研究启动中期报告最终报告需要研究启动初稿初稿设计启动需要初稿初稿Month00,20026房地产智库www.fdc01.com研究方法1.项目开发商访谈，充分了解开发公司对该项目的期望和目标；同时了解该公司的支柱产业及其未来自身发展对房地产所产生的需求2.政府相关部门访谈，了解政

6、府各级相关部门对该项目的目标和看法，以及政府部门对项目周边区域的整体规划和产业定位3.政府有关方面政策与计划的分析和评价如十一五规划等4.政府机构具统一口径的统计数据5.重大活动（如奥运会、世界博览会等）的影响分析6.详细的市场信息和数据收集，进行定性定量的研究7.针对该项目进行来自直接租户、运营商和消费者的市场需求调查分析，包括规模分析、倾向性分析等8.国际国内案例研究，吸取经验教训9.通过采用十年折现现金流进行详细的财务分析，确定财务回报和敏感性Month00,20027房地产智库www.fdc01.com研究内容与研究方法研究内容（开发商难题）研究内容（开发商难题）研究方

7、法研究方法ß开发商访谈ß市场研究项目整体定位项目整体定位ß政府整体规划和产业定位ß需求调查ß经济产业人口预测ß市场研究各物业组成的比例各物业组成的比例ß政策与计划及统计数据ß需求调查项目开发分期ß开发商访谈ß需求调查项目开发分期ß市场研究ß场地SWOT分析项目规划初步意见项目规划初步意见ß市场研究ß市场研究（未来竞争性项目）项目未来核心竞争力项目未来核心竞争力ß开发商访谈ß需求调查目标市场确定目标市场确定ß房地产市场研究ß开发商访谈租售策略确定/租金售价预测租售策略确定/租金售价预测ß市场研