中海宁波江北滨江地块定位汇报

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1、宁波江北滨江2#地块定位汇报营销策划部汇报内容目录第一部分市场情况第二部分客户分析第三部分产品定位第四部分价格测算宁波房地产市场市场敏感市六区整体市场规模300亿最高09年538亿11年3-12月266亿客户务实重视圈层爱面子贪便宜开发商成熟全国性开发商和本土企业均在宁波持续发展市场认知清晰产品力强宁波市商品住宅成交情况•经历了09年的高速发展和10-11年的调控影响之后，宁波住宅市场成交回升，价格趋稳，调控的限制依然存在，但对未来的负面预期基本已被市场消化。2012年宁波住宅结构分析在2012年的全市商品住宅成交结构中，80-140平米（传统刚需、首套改善）为成交主力面积，成交面积在

2、全市总成交面积中占到68.4%。宁波市场现状成交回暖价格趋稳刚需首改是成交主力江北区位置江北是宁波面积最大的中心城区，地处宁波市“三江”片，位于宁波市区西北侧。未来，江北将是宁波大都市建设的重要拓展区，宁波接轨上海，融入长三角的重要门户区。目前，正投资300亿元，开发建设“十大区块，五大城市综合体”。江北区概况海曙青林湾板块江北区概况辖区面积大：老三区中面积最大的辖区。208.4平方公里整体氛围差：工业、军事、运输线占地多。庄桥机场、铁路线等。现状不平衡：北部以工业企业为主；南部靠近市中心的部分为传统的成熟高档片区。近期供应少：因近年土地供应少，导致住宅供应总量小，年均不足30万

3、；目前集中于几个重点项目。依资源发展：政府利用姚江滨水资源进行综合规划开发；在湾头（万象城）和姚江北岸（姚江新城）建新兴住区。江北区商品住宅板块分布慈城洪塘副城区板块板块板块滨江新兴板块板块湾头传统核心板块板块代表项目基本情况宁波卫星城区，发展起步时间较晚，万科·云鹭湾等项目在售，均价10000元/㎡左慈城板块万科·云鹭湾右洪塘板块银亿·海德花苑江北片区工业厂房较为集中的区位，城市化进城较慢，新近商品房供应较少九龙仓地块两江北岸核心居住区，近两年有部分土地推出，但商品住宅新供应依旧较少，周边有姚江新城绿地·中海地块部分二手房与保障性用房日湖花园、湖景花园、传统江北核心区位，集中了日湖花园、湖

4、景花园等早期江北豪宅，目前二手房均价在江北核心新海景花园20000元/㎡以上，新海景花园以其绝佳的区位和极佳的配置售价突破40000元/㎡江北区商品住宅成交情况存量高峰74.56万方•进入2011年，江北区住宅供应呈现逐步下降的情况，片区内商品住宅成交量小。•随着城市建设与个别项目的成交，带动江北片区成交价格呈现稳步上升态势。江北区商品住宅成交结构•江北区区域市场特殊，市场供应少（年均不足30万㎡），成交结构差异性较大。•在100㎡以内产品呈现供大于求的态势，而中等户型产品供不应求，200㎡以上超大户型亦有典型项目成交（新海景花园、长岛花园），同时拉高了片区的整体均价。•重点项目对片区成交和价

5、格水平影响大。江北区市场现状住宅新增供应少，成交占比低。个别项目对市场影响大，成交结构与全市有较大差异。目前，80-100平米存量集中于银亿·钰鼎园项目，100-120平米供应少且供不应求，120-140平米供销两旺，长岛、新海景两个资源型豪宅使超大户型成交占比突出。区域内项目分析根据对周边竞争项目的调研以及对客户的访谈，发现江北南片区（洪塘板块、日湖板块、湾头板块）和海曙北片区（青林湾板块）的客户有较明显的交叉和共享，我们选取了此周边三公里片区内几个较有代表性的项目做区域分析：维科·上院青林湾7期银亿·钰鼎园雅戈尔长岛花园雅戈尔苏园区域内项目分析—维科·上院产品类型：多层+

6、高层项目总建：22万平米容积率：1.6产品类型：70-130㎡两房B140-120㎡四房320-550㎡五房C销售均价：22300元/㎡销售情况：200㎡以下产品售罄，余房均为320㎡以上精装大户型推售时间：2010.10D立面材料：全石材区域内项目分析—维科·上院产品配置（含层高、门窗、景观、是否精销售情况面积段装、赠送空间、立面风格、立面建材、景观主要客户来源（价格、去化率等）风格）1.层高：2.9米2.新古典立面风格，卡拉麦里金石材干挂70-13016000-19000元/㎡3.双层挑空大堂D区95%4.白坯5.较少赠送空间主要集中在海曙，少部分客群来自江北、江东，极少慈城

7、及其1.层高：3.1米他片区客户2.新古典立面风格，卡拉麦里金石材干挂140-20017000-21000元/㎡3.双层挑空大堂C区90%4.白坯5.较少赠送空间1.层高：3.4米以海曙客群为主，2.法式官邸，进口砂岩江北、江东、鄞州客320-55035000元/㎡3.双层挑空大堂群是较大补充，余慈B区35%4.精装修，不低于5000元/㎡地区部分亦有部分客5.较多赠送空间群，少量南三县客户*成熟