重庆南岸区东原锦悦项目商业顾问报告

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1、重庆南岸区东原·锦悦项目商业顾问报告呈递：重庆展博物业有限公司世邦魏理仕2009年7月目录第一部分项目研究与分析§项目情况分析→对项目基本情况进行梳理；§区域市场分析→充分考量区域市场整体情况，以便对项目商业进行精准定位；§竞争市场分析→从差异化角度考虑项目未来定位；§消费者研究→从需求的角度考虑项目未来定位、品牌组合、辐射范围等；§零售商家研究→为后期招商提供指导方向，根据商家需求考虑定位，并针对设计提出建议；第二部分定位&建议§项目定位建议§商业设计优化建议§财务分析§招商策略建议§市场推广建议CBRichardEllis

2、Page2第一部分项目研究与分析项目情况分析区域市场分析

3、竞争市场分析消费者研究零售商家研究CBRichardEllis

4、Page3项目情况分析§项目名称：东原·锦悦§项目类型：重庆市南岸区区域商圈内的中型购物中心；§项目商业总体量：21633.73平方米；§工程进度：临南坪东路商业部分已修建至地上三层；临宏声路商业部分已开始地基部分修建；本案§开发目标：有自身商业特色；良性运营，提升商业物业自身价值；获得较好的开发收益。临南坪东路商业临南坪东路商业目前的工程进度效果图资料来源：开发商资料、谷歌地图、踏勘图片CBRichardEllis

5、Page4项目情况分析可视性关系§项目仅有沿南坪东路部分，以及东环高架桥下部分商业有较好的展示面，其余展

6、示面皆被遮挡，对招商不利；§东环高架桥处属快速通道，不利于人流聚集；东环高架路处，项目可视性佳§周边建筑陈旧，距传统商圈有一定距离，仅凭项目一己项目东侧商业部分被多层建筑遮挡严重之力较难聚集商气，并对现东环高架路有商业档次进行提升。筑建有现宏声路现有建筑南坪东路响水路沿南坪东路处，项目可视性佳，但有城市主干道行道树遮挡宏声路与南坪东路交汇处，被多层建筑遮挡严重城市次级干道CBRichardEllis

7、Page5项目情况分析位置及区域关系§项目位于重庆市南岸区主城区内，南坪南滨路商务餐饮区商圈核心的边缘位置，大型社区商业区域内→虽属于区域核心商圈内，但商圈能够给本项目带来的商业价值及人

8、气显商务会展区南坪社区商业区然较弱；本案南坪转盘区§珊瑚水岸、海棠晓月等中高档大型住宅餐饮心）、核售圈项目的新建，能够为项目带来新的中高零商坪南（端、高端常住群体消费需求；1号步行街§除区域核心商圈外，南滨路“餐饮一条街”目前已形成一定商业规模及相当的人南岸区主城区地图气，是重庆市中高端娱乐休闲餐饮的聚资料来源：谷歌地图区域核心商贸居住区集地；→南滨路已形成其独有的商业形象及价值，且距项目有一定距离，借势商业集中区有一定难度；传统商业中心§凭借着重庆会展中心的会展人流，以及政府的功能定位，重庆会展中心将成为重庆未来的商务核心→能够带动区域商务人流量的增长，但对项目影响不大。CBRic

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10、Page6项目情况分析与区域内其它商业的距离中央大街§从右图上看，江南大道以东零售商业项江新世纪百货目较多，已聚集形成南平核心商圈，并南珊瑚水岸大有一定商气人气存在；道浪高百盛§未来大体量的购物中心项目均位于该商本案上海城圈内，能够为该商圈带来更多的市场吸尚熙百货学府引力；万达广场大道§本项目距南坪核心商圈距离较近，距商协信城圈核心商业物业——元旦购物中心（尚麦德龙海峡路熙百货）仅1公里，距南坪转盘核心商业南岸区主城区地图物业——浪高百盛仅500余米；资料来源：谷歌地图§江南大道是城市的主干道（双向六车现有主要零售商业项目道），目前已形成对商气的较大阻隔；未来主要

11、零售商业项目→虽于区域内核心商业距离较近，但由于城市/区域主干道快速通道的阻隔，使得项目的地理位置较为独立，不利于项目的发展。CBRichardEllis

12、Page7项目情况分析与区域内其它住宅的距离珊瑚水岸§由于江南大道和学府大道对人气有一定江东海金香庭阻隔，因此目前仅关注两条道路之间的南海棠晓月大南山道这部分区域内新建住宅小区的位置情阳光华庭道南滨印象况；东方新苑洋河南滨本案知音阁§从图上看，目前区域内新建住宅小区主星宇花园宁静小区要沿南坪东路、宏声路、响水路分布，响水苑平均档次中档，部分中偏高；学府大§未来值得关注的中高档项目是沿江而建海峡路道的珊瑚水岸、海棠晓月和中央大街等项

13、南岸区主城区地图目，它们的兴建将会带动区域内中高端资料来源：谷歌地图消费群体的入驻，为区域商业的发展增现有主要住宅项目加了新的消费力；未来主要住宅项目→项目位于成熟区域内，周边已建成住宅城市/区域主干道小区较多，有固定的消费群体。未来区域内新增加的中高档消费群体能够提升区域整体消费力。CBRichardEllis

14、Page8项目情况分析公共交通系统§项目所处的公交站点名称323为南坪东路站（现代女子医院站），周边公交线路众多，共计17条以上，辐射范围达渝中