房地产行业显现复苏势头

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1、2013年1月9日建设银行研究报告行业研究房地产行业显现复苏势头报告执笔人：刘旌报告摘要从2012年下半年开始，房地产行业逐步复苏迹象越来越明显，从行业景气度、成交量、价格、出清周期、土地市中国建设银行研究部场变化、预期和房企资金状况改善等方通讯地址：北京市金融大街25号面判断，新一轮景气周期可能已经到来。邮编：100033电话：010‐67596638这次市场回暖有几个值得关注的特点：电邮：yanjiubu.zh@ccb.com（1）一至三线城市大面积回暖，一线城市供不应求现象更加严重；（2）大型房企竞争力明

2、显增强；（3）个人按揭贷款相关研究需求增长较快。µ2012年以来土地市场运行特点请阅读正文之后的重要声明1一、房地产市场现复苏态势近年来，房地产市场在逐渐收紧的宏观调控政策作用下和经济增速下滑影响下出现较长时间的调整，但是，近期在房地产企业降价促销、货币政策趋向宽松、宏观经济止跌企稳等因素的共同作用下，房地产市场逐渐从萧条中复苏。市场复苏主要表现在七个方面：首先，国房景气指数走出低谷。2012年5-10月，国房景气指数处于95点以下水平达数月之久，但这是自2010年初从105点颠峰逐步滑落以来逐步寻底、盘整的过

3、程，2012年11月，国房景气指数终于走出底部，开始攀升。图1：2012年下半年国房景气指数开始走出低谷数据来源：国家统计局。其次，成交量放大。全国商品房销售额同比增速从2012年前5个月连续负增长，转为自6月份之后连续6个月正增长，并且呈逐步攀升态势。商品房成交面积自6月份后有5个月正增长。请阅读正文之后的重要声明2图2：全国商品房销售面积、销售额同比增速（%）数据来源：根据公开资料整理。第三，价格反弹。全国商品房销售均价同比2月份曾下跌8%，但自3月份以来已连续9个月上涨。2012年11月份，全国70个大中

4、城市新建商品住宅价格环比上涨城市数量达到53个，同比上涨城市数量达到25个，分别较上月增加18个和13个。图3：全国新建商品住宅价格环比上涨城市数量（2012年）7060504030环比上涨城市数量201001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月数据来源：根据公开资料整理。第四，出清周期缩短。北京、上海、广州、深圳、南京等城市新建商品住宅出清周期由2012年1月的25.3个月缩请阅读正文之后的重要声明3短到2012年11月的6.8个月。北京等10个城市的平均出清周期，2012年11月为9.0个月

5、，较年初缩短7.9个月。表1：2012年1月及11月北京等五城市新建商品住宅出清周期城市可售成交出清周期可售成交出清周期时间2012.112012.112012.112012.12012.12012.1北京1003.8140.87.11512.042.036.0上海1025.8177.25.8950.762.615.2深圳306.841.67.4248.612.120.5广州685.5109.96.2793.232.424.5南京554.374.07.5632.220.930.3数据来源：根据公开资料整理。可售

6、及成交单位均为万平方米，出清周期单位为月。第五，土地市场回暖。从成交量看，房企土地购置面积同比增速自2012年8月份以后出现两次小高潮，分别是8月和11月，同比增速分别为50%和17%。图4：房地产企业土地购置面积同比增速（%）数据来源：根据公开资料整理。从价格看，2012年1-11月，全国300个城市住宅用地成交楼面均价同比增速分别为-28%、-14%、2%、66%、-8%、-7%、-9%、-11%、0%、31%和36%，上涨趋势明显。其中，2012年1-11月北京住宅用地楼面均价为6854元/平方米，较上年

7、同期上涨41%。请阅读正文之后的重要声明4土地市场回暖一方面刺激市场回暖，另一方面预示未来房价走势。从北京2008-2012年土地拍卖热点地块后续开发销售情况看，当年看来是高价竞得的地块，后来都卖出了更高的价格。土地价格高涨，往往预示着房价进一步走高。表2：2008-2012年北京部分热点住宅用地地块（单价排名靠前地块）序号名称出让日期楼面单价备注1西北旺新村三期2008.12.107000“西山壹号院”，均价4.2万2广渠门外10号2009.5.2114097“富力10号”，均价4.5万，已售罄3奥运村乡地块

8、2009.6.2615127已被某央企内部团购，均价2.8万4广渠路15号2009.6.3016022后改称“金茂府”，均价5.3万5朝阳东郡地块2009.12.1723506“保利东郡”，均价4.8万6大望京1号2010.3.1524000远洋竞得，预计均价超5万7东升乡地块2010.3.1529000又称“蓟门桥地块”，已转让给保利8西北旺C1、C32010.11.2119976“