上海兆恒桃浦项目策划方案

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1、［北中环海派人生·西上海公馆世家］兆恒·桃浦项目ZhaojiTaoPuProjectTacticReport缘起时间之于矿产的定义，也许是钻石时间之于贝壳的定义，也许是珍珠而时间之于建筑的定义，则是一座城市的时代风华当21世纪的桃浦，不再是上海“西大堂”的边角当21世纪的桃浦，不再是城乡结合部的宅基地全新的普陀，全新的桃浦必将成为交融历史陈迹与时代印象的“都市净土”从而，开启一个跨世纪的新海派生活传奇凝固时代的「新海派传奇」桃浦，看尽20世纪的西上海烟云；21世纪的西上海风云，还看桃浦！市场篇普陀区房地产市场简析从2005—2007年普陀区住宅价格

2、走势来看，其住宅均价高于全市住宅均价，近年来价格涨幅较大，显示了普陀房地产发展的潜力。而普陀区的楼盘开发偏向于中高档，随着地段环境的改善，已涌现出不少大型或超大型的楼盘。它们通过对项目的整体规划和商业生活配套的建设，在上海市场上占据了重要位置。目前，普陀的住宅供应比较充足，分布在普陀西、北区域内，主要集中在长征、桃浦、万里、宜川四个板块。蜕变西上海，再造都市印象应当说，大型楼盘所产生的规模效应，对区域楼市的发展有着巨大的影响力。如上海万里城在开发的最初阶段，只是一个中低价房的大型居住区，但随着其规模的不断扩大，推动了周边地区的发展。愉景华庭、凯旋华

3、庭、达安春之声、中环凯旋宫等中高档住宅相继进入市场，使区域楼市进入了全面发展的繁荣期。现在的桃浦路沿线，也正延续这一模式快速发展。随着真如城市副中心和西北综合物流中心的辐射，周边地区的不断发展成熟，原本相对落后的西北角的房产市场，得到了全面快速的发展，区域房价明显提升。崛起北中环，重塑海派生活由于桃浦地区长期处于城乡结合部，土地大量被当地乡镇用于建造工厂、仓储，且与当地居民住宅严重混杂，环境较差。因而，尽管桃浦板块被高架包围、交通十分便利，生活气息相对较弱，目前来看，板块内新房不多，人气不足。目前板块内楼盘的均价在10000元/㎡左右，与周边万里、

4、长征等板块的房价相比明显偏低，差价在1000—1500元/㎡，也是中环沿线周边的房价低谷。这在很大程度上吸引了想在市区置业的工薪一族和新上海人。桃浦板块住宅市场简析历史，给了桃浦“斑驳的烙印”时代，给了桃浦“全新的契机”近年来，随着城市建设的发展，普陀区政府重点打造两大市级商圈（真如城市副中心和西北综合物流中心），并在长征、桃浦等地区开发沿绿生态型住宅群，使得桃浦板块的自身价值提升较快。交通方面，中环线的贯通和轨道交通11号线的建设，大大改善了桃浦当地居民的出行，便于人口导入。配套方面，乐购、易初莲花、欧倍德、麦德龙、农工商总店、红星美凯龙等近十家

5、大型超市已陆续在桃浦落户；古浪路将改造建成一个大型的商业中心；相邻真如板块的中环沿线也将引进家乐福，全方位的配套建设将大大提升桃浦的生活品质。教育方面，有桃浦中心小学、桃浦中学、晋元高级中学等中小学，以及同济大学沪西校区，满足板块内居民的教育需求。真如城市副中心长风生态商务区真北商贸群桃浦都市产业园长寿综合服务带周边竞争个案简析就桃浦板块的地理位置来看，在轨道交通建成前，外区域客户导入的比例较为有限，客源的地域性较强，因而近三年来，桃浦地区住宅市场一直处于不温不火的态势。2006—2007年随着商品房项目的增多，“复地太阳城”、“祥和星宇”等项目的

6、开发，区域逐渐回暖，供求趋于平衡，平均售价达到10000元/平方米，但年均去化量较低，仅为5—7万平方米。产品可以复制，生活岂能苟同？楼盘名称祥和星宇Ⅱ复地太阳城Ⅲ阳光威尼斯Ⅲ所属板块普陀桃浦普陀桃浦普陀长征总规模22万㎡12万㎡100万㎡容积率1.20.851.8绿化率50%30%55%物业类型多层、小高层、别墅联排别墅高层、小高层、别墅楼盘名称祥和星宇Ⅱ复地太阳城Ⅲ阳光威尼斯Ⅲ所属板块普陀桃浦普陀桃浦普陀长征开盘日期2005-012004-052004-11主力户型（㎡）2R：88-1033R：105-135别墅：195-239173.41--

7、207.382R：80-1213R：118-133销售均价（元/㎡）公寓：13000-15000(装修)别墅：16000-20000(装修)2000011000-12800主力总价（万）2R：114-1553R：137-202350-4102R：90-1553R：130-170祥和星宇花园平面表现复地太阳城平面表现阳光威尼斯平面表现【竞争个案总结】近两年该地区楼盘相继上市，房地产市场处于高速发展期，物业产品升级换代，得到了迅速提升，市场认可度也逐步提高；楼盘规模以中型社区居多，但不乏“阳光威尼斯”等大盘涌现，引领拉动市场向上发展；容积率指标多在1.

8、2—1.7之间，物业类型以多层和小高层相间的混合型社区组成，“复地太阳城”及“祥和星宇”出现了联排产品，楼盘价值、品质得到