房地产工程成本管理讲座(060603)

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1、房地产工程成本系统化管理卢卫东2006.07.07房地产工程成本管理观点解析•谁是控制工程成本的核心部门•目前流行的工程成本观点•工程成本控制的投资理念•成本型城市与产品型城市•套用传统定额计价体系的误区•工程量清单的威力•工程成本动态控制的思路•坚持工程招标低价中标的原则•工程招标后是否还需要砍价•99条理由与1条理由•我们为什么怕设计变更？•还谈现场签证•工程成本与财务的关系•工程成本控制体系中最难的是什么？•房地产工程成本管理10大关键环环节•工程成本管理思路的要点房地产企业工程成本管理思路•1、公司经营层面•项

2、目的可行性研究（经营方式、营销手法、产品方案、开发沟通），•高端信息的重要性，探索摊薄地价挖掘土地价值。•点评不同的经营模式。房地产经营模式，详见链接。•现金流测算以及融资。•2、产品定位层面•项目营销产品定位，明确产品功能和技术参数，确定产品选材用料标准。•3、规划、设计层面•控制项目规划设计指标；控制建筑设计方案的科学合理性；控制结构、•水、电、设备的设计参数；控制二次设计；控制材料、设备的选用。•现阶段规划设计阶段成本优化的重点：三个总说明（建筑、结构、设备）、竖向控制、基坑支护、基础工程、地下室设计、含钢量控制

3、、水电设计参数控制、室外环境景观。•4、工程层面•编制工程成本控制指标，为工程成本动态控制打下基础。•建立承建商、材料供应商资源库，优选工程资源。•制定规范的工程成本控制流程，比如：招标程序、签证控制程序、结算程序等。•5、后评估•工程结束后，对工程成本管理进行后评估总结，建立工程成本数据库。某公司目前控制工程成本的流程•房地产工程成本管理流程图，详见链接。•房地产项目营销产品定位，确定项目档次。见某庭项目发展报告项目定位部分•现金流分析，与财务部门一起确定付款条件或合作方式。工程成本费用计划及现金流分析实例•规划指标

4、控制：各类规划指标参数控制，比如：容积率、地质条件、退红线、小区市政道路管网等等。•方案设计阶段：主要是产品参数控制，比如：门窗比例、公摊面积、设备系统档次等等。•扩初设计阶段：•建筑参数控制•结构选型及参数控制，见某工程结构设计技术措施•设备参数控制，见LG-QP-PR009规划设计管理程序文件，某庭扩初设计任务书•施工图设计阶段：主要设计细部控制，见某庭施工图设计指导书•选材用料标准确定：见某庭选材用料标准•编制项目成本控制指标：见LG-QP-PR005工程成本控制程序，某庭成本控制指标•承建单位考察、工程技术调研

5、，见工程部LG-QR-PR012工程技术管理程序，某庭电梯梯调研报告•确定工程技术标准，组织招标，技术标准见：某庭铝型材技术标准，某庭铝合金门窗施工技术标准•技术标分析、商务标分析，见：某庭铝合金门窗技术标分析、某庭铝合金门窗商务标分析、某庭外墙涂料技术标分析•定标：低价中标确定中标单位，见合约部工程分判流程图•项目部执行合同，把好现场签证关，见项目部成本控制流程、甲方认价流程•工程竣工，进行决算，见预算部结算、保固金支付等等流程声明：本节涉及到的项目管理理论知识，源自戚安邦主编南开大学出版社出版的《项目管理学》。谢谢

6、大家(E-mail：jiangxilwd@163.comTel：13823532532)谁是控制工程成本的核心部门•观点一：合约预算部门是控制工程成本的核心部门。•观点二：规划设计部门是控制成本的核心部门。•观点三：项目部是工程成本控制的核心部门。•观点四：物资部是工程成本控制的核心部门。•观点五：配套办是工程成本控制的核心部门。目前流行的观点•工程成本控制是由设计阶段和工程实施阶段二个阶段完成的。设计阶段占有70～80％的份量，工程阶段（包括合约和实施阶段）30～20％，这是目前比较流行的观点。关于设计如何控制成本详

7、见专门PPT。成本型城市与产品型城市•成本型城市与产品型城市的概念。•成本型城市是指建安成本对项目的赢利有较大影响的城市，比如：重庆、武汉、东莞等。成本型城市的特征：房价普遍较低，房价差异性小。•产品型城市是指项目的赢利主要依靠产品品质的城市，比如：深圳、上海、广州、北京、杭州等。产品型城市的特征：房价差异性大，产品差异性大。•成本型城市对工程建安成本的控制要求较高，重点是控制设计阶段成本优化、招投标、现场签证等。•产品型城市对工程建安成本的控制要求相对降低，对项目档次定位、开发节奏的把握反而显得重要。工程成本控制的投

8、资理念•设计管理人员选用技术方案的标准是什么呢？◆我们进行项目设计时，首先要明确项目的档次定位，这是超越技术本身的问题。◆设计管理人员选用技术标准的依据是产品营销定位。◆营销决定技术标准，投资决定技术标准，技术标准决定工程成本。•承建单位的成本控制和房地产企业的成本控制的区别：承建单位追求合同利润，地产商追求产品市场利润。•在尊重