巨宇花园销售推广策划方案

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1、呈送：重庆市元方房地产开发有限公司提交：重庆海基市场营销策划公司凝聚专业•追求卓越.日期：2005年11月18日“巨宇花园”销售推广策划方案1目录序言……………………………………………………………………………….31、项目特征分析……………………………………………………………………..52、街区功能定位……………………………………………………………………113、项目定位…………………………………………………………………………124、目标客户群体定位………………………………………………………………155

2、、价格定位…………………………………………………………………………196、品牌形象定位……………………………………………………………………267、入市时机与姿态…………………………………………………………………288、销售方式…………………………………………………………………………339、广告推广…………………………………………………………………………3710、营销方案执行效果评估……………………………………………………….522序言根据海基公司的整合行销策划（IMC）思想，“巨宇花园”目前策划主要包

3、括项目市场调查项目策划销售推广策划三大步骤，从而系统地规划和包装“巨宇花园”项目，使项目获得空前的成功。基于如此，海基通过市场调查发现：①永川市中等及以上收入者均有较强的购房欲望；②人们对中高档封闭式花园小区具有较大的需求。海基认为这些是对项目形成的有利因素，但海基也认为“巨宇花园”在销售方面面临很大的困难和压力，这些销售之中的困难和压力主要来自于：从项目困难来看：①单体楼的市场需求逐渐减少，项目必须建设带有花园的小区；否则销售困难；②项目位置较偏，目前道路还未形成；③项目商业开发和销售有一定难度；但

4、如果不开发商业，项目盈利性大大降低。④项目如果建设中高档社区，市场存在空白，但需求也比较小；如果建设中低档社区，则面临激烈的竞争。从项目外部环境来看：①国家政策对房地产的宏观调控，影响消费信心。特别是建设中高档住宅不是国家鼓励的项目，国家主要扶持经济适用房和安居工程。目前国家出台的调控房市的主要政策包括以下内容：◆提高房地产贷款利率◆提高按揭门槛◆限制转按揭◆土地实行公开招标拍卖◆限制房地产市场价格◆提高楼盘销售条件◆对房地产前期运作的项目贷款难度提高。3②永川房地产市场竞争加剧永川房地产市场在未来2

5、-5年内将呈现饱和状态，供大于求的趋势非常明显，因此总量过剩不可避免，结构性矛盾将十分突出。目前“巨宇花园”的主要竞争对手包括：◆信达·佳禾雅苑、枫丹·绿韵堡、北岸领秀等。由此可知，永川房市未来竞争的焦点已经发生改变，未来的竞争焦点是：◆从中低档到中档，然后到中高端市场◆规划设计◆价格◆营销策略等为此，海基公司对“巨宇花园”的项目建议是：尽快完善用地及项目建设手续，尽快开盘；开发商必须全力以赴抓项目建设，树立必胜的信心；做好项目的规划和建筑设计工作。序言4一、项目特性分析根据调查报告和对“巨宇花园”项

6、目策划（设计）的设想，海基公司认为“巨宇花园”项目特性主要在于：1、建筑规模与风格①属于中等规模的商住住宅小区②利用项目空地建设小型封闭花园；开创永川商住分离的模式③建筑风格以现代风格为主④建筑类型裙楼为商业营业用房，住宅为多层和高层相结合2、建筑布局①实用率较高②容积率较高③配套完善④具有一定的景观价值⑤厅房布局为舒适型⑥层高较高⑦采光通风好⑧房屋间距大⑨管道布线规范，全为暗线。53、装饰和设备①以清水房为主，其次可配套约10%的装修房②情调以温馨为主③安防设备自动化，具有入楼闭路监控设备④通讯、宽

7、带齐备⑤外墙装饰以中高档石材为主4、功能配置①小区体育设施齐备，配有篮球场、羽毛球场和网球场、游泳池、室内乒乓球等设施②教育设施不配备，但需要寻找合作单位③商业设施配备中高档会所及网吧、茶楼等。④小区配置休闲、健身和儿童设施⑤商场建设整体商场，形成专业市场65、物业管理拟将打造永川第一品牌，以服务品质取胜。①规范的礼仪服务微笑问好敬礼②服务态度礼貌热情主动和蔼、温馨③维修服务24小时服务30分钟到达120分钟内解决问题④收费水平以中等水平为主，提高至高无尚的服务基本物管费为0.5—0.8元/m2停车收

8、费：2元/小时或200元/月（包月）⑤投诉服务投诉60分钟内答复设立绿色通道，对花园洋房、别墅用户群提供快捷服务76、成本分析①交楼时间通过预销售和银行贷款，实现滚动开发，海基认为项目建设资金基本不会短缺，因此交楼时间应该有保障。预计交楼时间为2007年6月。②成本分析通过项目策划可知，本项目投资开发成本较高，启动资金需求大，因此永川很少有本地开发商能进行开发建设。为有效提高开发利润，降低开发成本，海基建议控制以下成本：土建成本：尽量实现公开招标，使房屋