《尚东国际名园》PPT课件

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1、市场研究价格论证客户研究营销策略市场研究整体市场特征1、土地供应：土地盘存严格控制，有偿使用土地供应量少2、商品房供需情况：06年开始，供求比开始趋于平衡3、商品房成交价格：成交价格连续4个月上涨。4、政策导向：调控从05年的“全面开花”向06年的“精确制导”过渡回暖的表现：1、成交套数同比增加：约100套/天，维持在约600套/天2、成交面积同比增加：约1万平方米/天,维持在8-9万/平方米3、成交价格趋于稳定：9000-9500元/平方米4、回暖区域：浦东以三林为代表，浦西则是内环区域市场解冻，供求走稳、成交放量年后整体市场出现回暖目前市场的回暖是多种因素形成，市场特征

2、：内环、中环趋于稳定。1、年后以世博为代表的动拆迁速度加快。2、银行贷款政策松绑。贷款额度基本上升到八成。新还贷产品的出现（双周供、宽限期还款等）3、新闻舆论导向开始翻转，媒体宣传以倡导健康自住为主外在因素内在因素1、2005年受市场压抑的刚性需求在长达1年的观望和等待下集中释放2、2006年基于婚房需求等鲜明自住购房需求的激发3、传统年后成交高潮的出现年后的土地的市场仍然保持“一片沉寂”1、05年的土地供应主要配套商品房用地为主,有偿使用用地的住宅部分仅有约54万平方米。2、06年仅有6幅配套商品房用地招标。有偿使用土地的供应量为0。3、近期传出土地已经审批但未获得开工允

3、许的别墅项目可能停止开发的消息。特征：土地盘存严控06年调控——新六条正式出台1、一个非常温和宏观调控的指导文件。里面都是定性分析的东西，没有定量的，定量的是需要各地方去定。2、“国八条”理论迄今已经上有三次，去年四月底的“国八条”就已经讲的很清楚了。这次的“国六条”的感觉是把前面几次“国八条”的重要精神重新再拿出来做了一次强调，所以必须是各自去体会。对于上海的影响要看上海具体执行细则竞争市场未来域环球翡翠湾万科新里程环球中央花园樱桃苑衡辰三林苑恒大项目锦绣华城翡翠上南新盘在售项目地址总规模（万M2）可售套数（套）环球翡翠湾西泰林路158弄16100环球中央花园杨高南路53

4、89号10176未来域御桥路288号15534万科新里程杨高南路、高青路1714樱桃苑三林路、环林东路1058翡翠上南杨南路399弄7.5173锦绣华城二期锦绣路3168号18.9315恒大国际广场云台路4/衡辰三林苑三林路、环林东路6/区域市场——供应项目多数据截止到06Q1价格分析－价格走势基本平稳1、各主要在售楼盘月度成交均价走势非常平稳，整体未出现明显调价现象2、万科新里程与环球翡翠湾由于受到可售房源价格变化而导致阶段性下调3、目前毛坯公寓价格基本在7500-8000元之间，装修房价格在9100-9500元之间去化分析－整体推案销售率达到70%项目累计推出套数目前可

5、售套数累积推案销售率2005年全年成交套数06年1-3月成交套数06年成交占比樱桃苑2365075%/186100%万科新里程3991496%7830755%环球中央34817450%4812673%环球翡翠湾花园108010091%74723324%未来域100453447%34512526%翡翠上南50817366%2577823%合计3575104570%1475105542%板块内累计推出3575套房源,目前可售房源1045套,整体推案销售率高达70%06年板块各楼盘成交状况均比较明显的改善,1-3月合计完成1055套房源的销售,占总成交比重的40%数据截止到06Q

6、11、进入06年后，板块市场交易出现进一步回暖迹象，各楼盘价格走势稳定，在售项目均无明显调价迹象，目前区域价格体系已经受到消费者所认同，如按此发展轨迹则前景比较看好。2、考虑到05年剩余的较大体量，加上未来区域巨大的新增规模，且在产品上存在较大的相似性，因此06年三林板块同质化竞争将逐渐明显，整体竞争态势比较严峻。总结竞争态势严峻，价格突破存在难度我们非常庆幸尚东国际的定位，不需要在三林的多国演义中狭生存浦东世茂滨江花园山水国际滨江兰庭陆家嘴国际华城陆家嘴中央公寓未来域新里程尚东国际旭辉新构想东方城市公寓广洋华景苑仁恒河滨城第九城市晓园碧云东方公寓环球翡翠湾花园锦绣华城上海

7、绿城翡翠上南春江花悦园证大家园汤臣豪庭美丽空间阳光国际公寓广兰名苑板块市场板块市场——竞争对手定位分析属性案名未来域新里程东方城市公寓锦绣满堂环球翡翠湾花园品牌定位资源户型价格/平米金地集团万科集团东杨地产三湾一岸，高层，小高层浦东中环内全生活社区8500元10000-12000大型社区配套万科品牌8000-10000元2-4房成熟居住圈成熟配套2-3房2-3房2-4房12000元内环线内成熟居住圈9600-12600上海绿城绿城集团成熟社区，完善配套2-3房13000元大型社区配套金地品牌2-3房上海隆宇2010