2009年漳州天隆名府营销策略提案

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1、思想树THINKINGTREE产品分析竞争对手目标客户产品推广广告表现本案我们的思考…产品系统论Products市场分析论Analysis精致生活论Livelihood生活营销论Marketing【产品系统论】PRODUCTS项目认知COGNITIVEPROJECTS总用地面积9995.37㎡总建筑面积18748.45㎡其中住宅建筑面积16864.11㎡商业及配套建筑面积1125.15㎡架空层面积（绿化）634.90㎡建筑密度24.82%容积率1.80绿地率35%总户数144车位非机动车车位数量285机动车车位数量86（约1.7：1）产品认知PRODUCTKNOWLEDGE位

2、置1、2号楼3号楼层数10跃11层16跃17层梯位一梯两户一梯两户公摊8-10%11%房型说明113-117㎡三房两厅（平层）190-197㎡四房三厅（跃层）113-114㎡三房两厅（平层）191-192㎡四房三厅（跃层）房型户数48户6户84户6户主力户型三房两厅：132户（约占总户型数的92%）总户数144户1号楼2号楼3号楼卫生间阳台卧室厨房卫生间南北通透东南朝向前后大阳台只计算一半面积赠送落地飘窗明厨明卫充裕的采光面书房餐厅主卧客厅赠送落地飘窗产品分析PRODUCTANALYSIS【1、2号楼】E户型：销售面积：113.9平米赠送面积：约12.5平米公摊：9.4平米产

3、品分析PRODUCTANALYSIS客厅卧室卧室卫生间卫生间阳台阳台厨房宽敞客厅宽景露台落地飘窗卧室卧室卫生间卫生间露台露台大露台计算一半面积二楼挑空二楼客厅挑高客厅气派舒适二层小会客厅人性化设计【1、2号楼】A（A’）户型：销售面积：190.49平米赠送面积：约38.6平米（赠送挑空：约20平米）公摊：18.8平米产品分析PRODUCTANALYSIS【3号楼】H户型：销售面积：113.19平米赠送面积：约9.6平米公摊：12.88平米厨房客厅卧室卧室餐厅卧室入户花园设计提高房型品质全观景电梯尽显档次卫生间卫生间厨房阳台阳台卧室赠送落地飘窗面积明卫明厨入户花园观景电梯产品分

4、析PRODUCTANALYSIS【3号楼】C（C’）户型：销售面积：192.7平米赠送面积：约36.8平米（赠送挑空：约22.3平米）公摊：26平米露台露台卧室卧室二楼挑空卫生间卫生间客厅挑高，采光极佳露台、阳台均算一半面积观景电梯客厅阳台阳台卧室卧室餐厅卫生间入户花园两次卧均赠送飘窗面积空间宽敞，客厅面宽大厨房观景电梯本案户型优势归纳SUMMEDUPTHEADVANTAGES板式建筑，大面宽，短进深一梯两户，南北通透，低公摊额外赠送使用面积（入户花园、落地飘窗）自然分区，动线合理，明厨明卫3号楼全观景电梯【市场分析论】MARKET区域认知REGIONALAWARENESS漳

5、州市区地段价值排行榜：【一类地段】：中心板块、江滨板块【二类地段】：城北、城东板块【三类地段】：城西板块随着漳华路打通，盘活了漳华路以北土地存量，城北片区规划呼之欲出，地段价值必将提升。以香榭花都、福海阳光等多个百亩大盘开发为起点，将逐步引导城北区域在居住和商配方面的成熟完善。我们认为，【2009年城北片区将会是一个开发高峰期】，将成为漳州城市腹地，未来生活新城，与城东形成竞争。城北板块（老城区）以经济型住宅为主，属于老城区，消费力较弱；偏离城市东移发展轴线，市场接受度不高，属改造型城区，但有城市价值。城东板块（新区）重点建设的新城板块，居住价值逐渐被认可；属规模型大盘开发区

6、域；以中高档物业开发为主。江滨板块该区域是漳州唯一拥有全江景的板块，但价值并未得到最大化挖掘；九龙江南岸将是未来开发的重点区域。中心板块（商业中心）中心城区的商业价值、土地稀缺性及高额迁拆成本促使该片区将继续以提供高档商住物业为主；旧城改造将是未来该片区主要开发模式，受拆迁进度影响大；沃尔玛的进驻，极大程度提升了该城区东部板块的商业价值；闽南小商品批发市场、新城大市场、丹霞路摩托车一条街奠定了中心城区东南板块的商业地位。城西板块以经济适用房和安置房为主，因拥有临江资源，目前有中档临江住宅出现；西部金峰商住区规划为未来漳州城市主要居住用地分布区之一；青岛啤酒、万利达等企业进驻，

7、会对区域发展有所提升。【附表一】区域楼盘分布认知THEDISTRIBUTIONOFCOGNITIVE城北区，当前在售或新推楼盘间隔距离较为集中，基本在2公里范围之内，共计有约16个在售楼盘，这意味着区域市场【客源争夺】会比较激烈。锦绣一方【附表二】资料来源：合美市场部本案核心区域内当前在售楼盘近况统计REALESTATESTATISTICS楼盘名称楼盘体量总套数销售率剩余体量近期销售量绿佳园21695平米29240%13017平米1套福海阳光205832平米1484未销售205832平米未销售东方钻石城