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《乡市东城印象项目营销策划方案》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。
1、研究框架了解产品——带问题普查市场——影响项目价值的各因素VS——回答营销战略层面的问题——初步提出整体营销策略构想第一篇竞争格局第二篇产品分析及定位第三篇价格策略第四篇销售部署第五篇推广计划目录CONTENTS市场分析如何看待项目所在东区市场的发展1、东区楼市—新的交易热点全城关注07年各区域商品房供应与销售情况特色：内城区交易火暴，开发区热度不减，东区成为新的交易热点，铁西区交易平淡。内城区、开发区、东区成置业热点板块2007年各区域商品房供应与销售情况对比2、东区楼市供应特点住宅项目霸占江山“城市东进
2、”运动使本区域催生了一批大规模高层楼盘，吸引关注无数，主要是一批以住宅为主的项目带动所致，其中不乏国内行业巨头和本地老大，高手林立，支撑新区地产版图。鸿达花园2期根据对东区调查统计得出，未来几年东区房地产将有350万方以上的住宅项目向市场推出，并以每年90万方以上的供应量向市场放量。楼盘规模日趋扩大化，集中占地200亩以上，建筑面积20-70万平方米的大型多功能社区，已经成为未来几年东区房地产市场主体。规模10万方以内10-20万方25—70万推盘个数544未来推出量市场研究－东区市场解析开始出现价格两极分
3、化200025003000单位：元/m23500鸿达花园薄城花园沙和世纪村以沙和、景城、伟业、建业为代表的外地品牌开发商以突出产品品质和高水平的开发理念树立东区一级价格梯度：均价：2500-3200元以本地开发商为主的第二价格梯度：均价：2100-2460畅想花园隆基文翠园大景城晖祥花园天安易居项目理想城博远龙郡郑州伟业建业集团城市亮点名称地点上市量已售面积表现均价实际成交均价面积区间总价区间主力户型现销售情况对比性辉龙阳光城人民东路47646.357342900275560_14816-471432007
4、年整个销售情况较好,已进入尾盘期.07年11月至今销售不畅,优惠10000元周边价格参考楼盘溥城花园牧野大道29776178662500246066-16815-48121136户型设计及营销手法较差,销售很不理想,现在所余房源为一梯多户户型及10层以上房源周边价格参考楼盘天安名邸(多层)牧野大道43617无2467234396-15318-46961382007年11月开始暗销,经查现已停止,但是多层户型因稀少,认购较好,大面积140以上的有抗性,24层高层反映不甚理想.面积配比与鸿达高层接近.小户型同区
5、域主要竞争楼盘晖祥名邸平原路50000无无2320103-142无1381422007年底试销售,交10万优惠5万,对客户讲交10万抵128888元,营销手法较差,整个认购情况较乱,经差现已停止.高层反映不甚理想.三室二厅中大户型同区域主要竞争楼盘名称地点上市量已售面积表现均价实际成交均价面积区间总价区间主力户型现销售情况对比性大景城平原路40万无无无38-145无751122007年12月23日已认筹,1万抵32888元优惠，认筹约100多户,面积配比与鸿达花园高层相似.11层小高层认购情况强于18层高层
6、.小户型同周边超级大盘竞争对手畅想花园平原路50000无无无79-150无1151385栋多层,1栋22层高层,3月底上市,小高层主要以中小户型为主.户型创新型同区域主要竞争楼盘伟业中央公园平原路70万无无无无无无无小户型同周边超级大盘竞争对手户型从上图中可以看出，本区域房地产住宅市场中，户型结构上是以3*2*1、3*2*2占绝对主力；其次是2*2、1*1小户型呈逐年增大的趋势；至于4室2厅的大户型，开发量不大，只是一种附加产品。市场研究－东区市场解析公寓竞争项目概况五接近：硬件配置、户型接近、面积接近、室
7、内交楼标准、销售时间接近；一相同：土地法定功能为住宅，70年产权；分析结论：1、住宅市场供应格局2008年新乡市众多中高档楼盘集中放量，表现均价定位于2300元/M2~2900元/M2之间，产品类型以短板式小高层为主，兼有多层、高层产品。未来城、天安名邸、畅想花园、晖祥名邸、隆基文翠园3期平等项目的陆续上市，将使区域竞争白热化；大景城、世纪村、伟业中央花园、城市旺点、建业集团的进驻使本区域品质进一步提升，产品也趋于多元化发展；2007年底，各楼盘折扣很大，1万—5万不等，但客户群成交缓慢，楼盘供应量却成倍放
8、大。分析结论：2、住宅市场需求状况房地产项目开发和营销的水准，取决于对客户的研究，从客户需求和居住发展趋势来看：新乡市多数客户对项目位置的依赖性较强，尤其是面向社会中坚阶层的客户；跨区置业受到一定程度的限定；小户型项目对位置的依赖更强，中高端项目对位置的依赖感最弱，占居优势环境资源和优势区位成为中高端客户置业的首选；客户对于创新的产品较易接受，复式、楼中楼、花园洋房等创新产品均受客户追捧。区域内楼盘户型向小的趋势
