南昌悦达广场调整建议策划方案

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1、悦达广场调整建议方案2013/悦达集团/招商部姓名：练辉东2013//10(草)汇报内容及纲要1.项目场地分折22.物业市场研究南昌市零售物业市场研究3.项目业态适应性分折4。项目整改与建议5。示意性财务分折1.项目地块分折项目位置与地块经济指标项目位于南昌市青云谱区与西湖区的中心井冈山大道与三店西路和洪都南路的交汇处。地块南临洪都南大道，北临三店西路，当中井冈山大道与三店西路各有120米的临街面，有力地增加项目的爆光度。项目商业总面积近三万方。场地现况项目北侧现况项目正面现况项目南侧现况项目场地平整，没有过多高低落差，地

2、块呈正方形，有利余项目外立面建筑设计和规划布局项目周边现状由于受到南北两侧洪都南路和三店西路的相连，项目与周边地区的联系有着先天的地利位置但由于，高铁快速干道的存在而带来的政策和噪音也对项目带来了负面影响。并导致项目北面的规划受限。?项目附近虽然聚集了不少的居住人口，但项目业态单一以致消距离本项目较远，或步行难以到达本费者外流。所以目前项目周边的居住和商业氛围不浓。项目的交通可达性?场地的对外交通连接，主要依靠南北侧与项目正门的洪都南路与三店西路及井冈山路，该路属于青云谱区与西湖区，东湖区，青山湖区的过境道路，路况较佳。?

3、本项目拥有良好的交通可达性和可视性，通过井冈山大道，洪都南路，三店西路从本项目能方便地到达周边地区，包括西湖区（10~20分钟车程）、东湖区（约20分钟车程）和青山湖区（约30分钟车程）。?本项目距离南昌南站约10分钟车程，从而有助增强本项目对周边地区的辐射能力。?但是便捷的交通也使得我项目区域本地消费容易被分流到西湖区和东湖区两地，对本项目产生不利影响场地SWOT分析优势场地方正、平坦，利于规划设计和建筑布局项目交通可及性极佳，能方便快捷地到达周边地区。项目可视性良好，拥有近130米的临街面，潜在的商业价值高。劣势项目经

4、营业态单一.周边居住和商业氛围有待培育。高铁快速干道的存在而带来的政策和噪音也对项目带来了负面影响。并导致项目北面的规划受限。机遇项目的改造及周边的建设、土地的重新利用，有助于刺激商业市场需求的增长。城市道路网络的进一步完善，使得项目与周边的联系更加紧密和方便。项目的体量与业态的增加，能提高项目辐射能力，使项目覆盖更远区域，从而扩大需求群体的规模。威胁本项目客流需求容易被分流到周边地区的其他项目。本区域规划的新项目会与本项目形成较大的竞争。项目所在位置处于；国家公共事业交通要赛旁不利于我项目整体发展。2。购物业市场研究南昌

5、主要零售商圈分布南昌零售商圈呈集中型态势，其中青云谱区比重最大。当中红谷滩区作为高新区集中了国内5大商业巨头：万达/绿地/世茂/天虹/铜锣湾青山湖区：恒梦时代广场/达观国际东湖区：蓝天碧水/紫金城昌北区：优乐汇各商圈内亦形成多个板块，分布较零散南昌零售商圈分布青山湖昌北区红谷滩青云谱南昌市东湖区青山湖区西湖区西湖区东湖区南昌商圈1234丽华广场地下一楼B1停车场一楼L1珠宝/美食化妆品/品牌名店二楼L2少淑女装/优闲品牌三楼L3户外用品楼层主题示例四楼L3品牌男装五楼L3家居饰品女性精品/儿童天地六楼L3电器项目情况位置南

6、昌市东湖区孺子路1号开发商洪城大厦集团规模46000平方经营主题以观光，百货，休闲为引导，购物为载体，打造现代潮流购物天堂档次定位含盖中高，中，低档次业态组合以超市百货作核心，配以休闲零售主力租户超市，图书馆，电器，百胜集团次主力艾格周末、艾格、ES、天恩、LAGOGO、小熊、真情告白，拉夏贝尔、朵以罗蒙、圣得西、爱登堡、虎豹、紫云、富贵鸟、杉杉、花花公子，百丽等。。。。空置率1%项目评价项目评价凭借规模优势和齐全业态，项目自身地块形成独立商圈，并且同时借力商圈的沃尔玛超市，覆盖中高和中低收入消费群，大幅提升辐射范围和客群

7、。另一方面，区内居住人口众多，密集分布在该项目周边，为其提供庞大的需求支持。形成“大卖场+餐饮+零售店”的业态组合模式，以超市、百货、书城、电器卖场等。主力店和百货为核心，分别吸纳约15%和80%面积，零售专卖店占80%面积，比重较大。在各类业态中，百货经营表现最为突出，其节假日单日营业额超过100万元，成为项目人气和消费聚集点。相反电器卖场经营情况一般，购物人流偏少，反映本地居民消费集中在日常生活需求方面，对服饰类，尤其是中低端品牌消费需求较大。产权自持100%（租金）进场费/扣点/店庆费/促销费/广告宣传费/银行卡佣金

8、/卷卡佣金2万、6%—30%、6000/年、1200/月、1000/月、1%、3.5%节日加扣点8%财富广场财富广场位于南昌市繁华商圈紧临八一广场，它的构成分两部分，一个高档购物广场，一个A级商务写字楼购物广场5层，写字楼31层，地下一层停车场。位置南昌八一广场写字楼规模/购物广场规模6.5万方/3.5