亚资·北马集项目市场研究及定位报告(北京金网络)

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1、亚资·北马集项目市场研究及定位报告宏观经济环境研究城市规划发展研究房地产市场研究区域竞争市场调查研究项目资源条件分析项目规划设计条件分析项目SWOT分析项目发展—宏观环境研究项目发展—策略及定位方向研究策划顾问工作体系消费者研究提出项目发展的核心问题相关政策研究概念方案研究&物业发展建议整体概念定位客群定位产品定位价格定位项目定位市场策略及方向的选择策划顾问工作体系一、房地产发展宏观环境综述二、房地产市场发展特征分析三、区域竞争市场调查研究汇报框架四、市场策略及项目定位五、项目物业发展建议一、房地产发展宏观环

2、境综述宏观分析：发展趋势；经济运行状况；基础设施建设；人口结构。房地产发展宏观环境综述特征一：城市定位得以明确，发展趋势良好，各方对未来预期信心充足“十一五”规划，《国务院关于推进天津滨海新区开发开放有关问题的意见》，将天津滨海新区明确定义为中国经济增长第三极，我国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心。根据国务院规划，在金融企业、金融业务、金融市场和金融开放等方面的重大改革，原则上可安排在天津先行先试，此一政策的实施必将吸引来大量的国内外资金进入天津。国家政策的扶

3、持使天津具备了良好的宏观发展环境与预期，为房地产的发展提供了良好的机遇与信心保证。2006年国务院对天津规划修编的批复：天津市是我国直辖市之一，环渤海地区的经济中心。将天津市逐步建设成为经济繁荣、社会文明、科教发达、设施完善、环境优美的国际港口城市、北方经济中心和生态城市。房地产发展宏观环境综述特征二：从现象看，经济整体运行态势良好，房地产业发展具备有力支撑在环渤海经济圈中，天津的城市综合实力仅次于北京，房地产业具备良好的发展基础。天津在环渤海圈中占有重要地位，各项经济指标均处于前列，“环渤海区域经济中心”的城

4、市地位日益明显。房地产发展宏观环境综述特征三：持续的旧城改造及基础设施建设拉动了房地产业发展。在房地产业发展的拉动因素上，北京缘于其政治中心的地位，上海则充当着国际化大都市的角色，深圳主要依托港资背景，国内其他省会城市一般依靠本地住宅水平改善需求的拉动，而天津房地产发展主要靠市政建设拉动。自2003年下半年开始，天津启动了大规模的城市基础设施建设和拆迁改造，建设投资连年增长。基础设施建设在拉动房地产业发展的同时也为其打下了坚实的发展基础。房地产发展宏观环境综述特征四：外来人口增多，城市向多中心演变，房地产业发展

5、空间广阔外来流动人口成为天津人口总量增长的主要来源。外来人口从1990年的22万人，增至2006年的139万人。外来人口约占同期新增人口的比例也由90年代的8.86％，增至近几年的75.25％。人口分布逐步向城区外围扩散，但仍保持市中心六区为重心、放射式梯次向外扩散的大体轮廓。天津人口的空间分布具有3个显著特征：1．市中心地区人口向外扩散趋势明显；2．环城地区与滨海新区成为新的人口聚集地：3．人口重心向东南移动。外来人口持续增长与中心人口向外扩散为房地产业的发展拓展了空间。2002年2003年2004年2005

6、年2006年人口自然增长率(%)1.451.11.341.431.6户籍总人口(万人)919.05926932.55939.31948.88外来人口(万人)88.1385.395.95114.35139房地产发展宏观环境综述市场展望：坚实的经济基础和良好的政策环境，为天津未来的发展奠定了基础。新的城市定位、新的发展规划，为天津描绘了未来的美好蓝图。天津迎来新一轮城市振兴！二、房地产市场特征分析数据观察：房地产投资总额土地供应供需结构价格走势竞争环境政策影响说明：房地产投资额与GDP增加额的比值高，说明该城市GD

7、P的增长对房地产业有很强的依赖性。过高的比值同时也意味着房地产发展的长期前景面临一定的风险。反之，说明房地产发展有着更坚实持久的城市经济发展基础支持。数据来源：《金网络·地产分析》2007年第1期天津房地产发展与一线城市比较，起步相对较晚。目前，以房地产投资额与GDP增加值的比值衡量的房地产开发经济指标还相对较低，在全国41个计划单列市中并列排名31位，说明天津的房地产发展具有坚实的城市经济发展基础，有进一步拓展空间和可持续性。未来几年天津房地产业发展可望继续保持一个上升态势。特征一：房地产发展基础坚实，未来有

8、可持续性天津房地产市场发展特征分析312006特征二：土地供应充足，地价涨势汹涌，供应分布向环、郊发展天津房地产市场发展特征分析(招拍挂)土地供应量连年激增06年天津土地市场全面实施经营性土地招拍挂，供应面积较05年增长了405％。随着城市化的加快及滨海新区的开发建设，土地供应日益增加，07年前3季度就已超过06年全年总量。中心城区土地渐变稀缺，供应向环外、郊区发展其中近郊四区供应量最