京基御景东方商业广场商业定位报告

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1、御景东方商业定位初稿项目概况2位于红树湾白石路与石洲一路交汇处，傲居红树湾与华侨城片区核心3项目周边资源及配套4项目概况——经济技术指标u占地面积：50085㎡u总建筑面积：235094㎡u商业建筑面积：85500㎡，占地面积：50085㎡总建筑面积：235094㎡其商业中建地筑面面积：商业为8550059㎡，其中500㎡地面，地商业为下59商500业为㎡，地26下0商00业为㎡26。000㎡，u停车位：1800个u商业楼层分布情况：一至三层每层商业面积约20000㎡，负一层商业面积为26000㎡5项目优势分析u位于红树湾片区高档住宅区内，而红树湾

2、片区为深圳最纯粹的“富人区”有高端消费的氛围。u临街面长，展示面较大，推广形象整洁完整u门前广场较大，便于渲染商业氛围u发展商实力雄厚，能够给予商家较强的信心，有助于吸引商家的进驻。u有较大的停车场，停车相对方便。u面积规模大，商业发挥空间较大；u发展商拥有丰富的商场运作经验和商业管理技术支持。6项目劣势分析u红树湾片区高档住宅区处起步阶段，目前仅有数个高端楼盘再建，周边配套设施不全，入驻人口不多，项目周边尚不成熟，短时间内也难以吸聚大量人气。u公共交通尚未完善，地铁口离项目尚有较远的距离，因目前人流较少，的士也较少，大众化的交通途径均处劣势。u项

3、目属于裙楼商业物业，受到塔楼的影响，结构相对复杂，块状分割多，死角多，实用率不高，为商业的规划带来相当的难度。u单层面积较大，顾客动线、客流导引复杂；u项目北面为世界之窗景区，西面为沙河及名商高尔夫球场，南面及东面临红树湾片区目前开发尚不成熟且因其为临海片区开发资源相对有限，仅仅依靠周边区域的顾客群不能支撑本商场的人流，项目必须具备吸引更广区域消费群的辐射力。u在商业竞争方面本项目位于福田中心区商圈、南山商圈及华侨城商圈的夹缝地带。因此，在定位上必须紧紧把握该片区的优势，做出有独特的定位方能突围而出。7项目机会分析u政府已经着手对该区域的配套设施进

4、行规划和建设，该区域未来发展前景好；u目前项目片区的商业配套很差，这与高端的居住环境不符，给本项目造成机会u本项目已经建成，体量较大，发挥空间广阔，容易先入为主，具备形成此片区商业中心的可能。u整个红树湾片区发展前景很好，商业状况更属于发展的初始阶段，尚有相当多的市场空白点，远期发展空间较大。8项目威胁分析u深圳近期拟建的购物中心很多，不管是对商户资源的竞争还是开业后对消费者的竞争都非常的激烈。u“益田假日广场”项目规模很大，离本项目很近，给本项目造成一定的威胁。u深圳毗邻香港，高档商品香港的价格优势十分明显，购买者对普通高档商品的购买多到香港完成

5、。9地铁沿线商业（1号线一期）怡景中心城（在建）深圳科技书城晶岛购物中心（在建）太阳百货大中华广场（在建）福华路地下商业街（在建）华强广场（电子）中航广场（在建）华润万象城国贸商场金光华商场铜锣湾百货中信城市广场假日广场（在建）罗湖商业城城建购物公园星河COCOPARK金地百老汇（在规划）天虹购物广场10地铁沿线商业（1号线二期）港隆购物中心（在建）购物公园（在规划）泰华N7商业（在规划）中心区商业街（在规划）正中商业广场（在规划）京基御景东方商业11地铁沿线商业（2号线）世界之窗站御景东方商业海岸城购物中心保利文化广场天利商业广场12地铁沿线商业

6、（3号线）五洲MALL天基商业广场（在规划）鹏达MALL（在规划）世贸中心万科商业（在规划）星河MALL（在规划）横岗商圈东门商圈13地铁沿线商业（4号线）龙华中心城商业怡景中心城晶岛国际大中华交易广场福华地下商业街14地铁沿线商业（在建或在规划商业）项目名称区域位置商业体量（㎡）发展商预计推出时间京基蔡屋围项目罗湖区农业银行后80000京基地产预计2010建成中航广场福田区上海宾馆60000和黄预计2008年建成金地百脑汇福田区岗夏230000金地预计2007年底开工晶岛国际福田区中心区110000深国商2005年1月开工，目前正在施工招商怡景中

7、心城福田区中心区110000怡景地产预计2007年5月开业大中华国际广场福田区中心区83976大中华地产正在招商福华商业街福田区中心区400000商贸控股正在规划益田假日广场南山区世界之窗100000益田地产目前正在招商，2007年10月开业海岸城南山区后海商业中心120000海岸地产目前正在招商，2007年5月开业保利城文化广场南山区后海商业中心75000保利地产已销售部分，预计2007年开业天利中央广场南山区后海商业中心35000天利地产已销售部分，预计2007年开业泰华N7商业宝安区宝安中心区45000泰华地产预计2009年开工正中商业广场宝

8、安区宝安中心区60000正中地产预计2008年左右宝安购物公园宝安区宝安中心区240000未知正在规划中宝安中心商业街宝安