北京华茂中心案例分析(原创)

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1、北京华茂中心案例分析项目概况规划与开发项目融资与运营模式经验及教训北京华贸中心坐落于长安街国贸桥以东900米处，是东长安街上地标性百万平方米超大规模城市综合体项目。华贸中心以前瞻性的国际化设计理念，国际水准的业态资源整合，倾力打造具有引领潮流的经典建筑产品。它的出现使CBD繁华地段东移，确立其CBD商务地标的地位。华贸中心是北京市60项重大工程之一，由北京国华置业有限公司开发，总计投资额约80亿人民。项目于2003年5月28日正式启动，2007年9月25日全部竣工。项目占地超过15公顷，开发建设规模约100万平方米，由三栋高达100余米的超5A智能写

2、字楼、2座超豪华酒店、商城、国际公寓、商务楼和公园组成。项目概况北京华茂中心案例分析华贸中心是东长安街上唯一的百万平方米建筑综合体，西临北京CBD核心区，东临贯穿北京东西的长安街延长线，坐拥无比优越的地理位置，因此华贸中心定位本身就是顶级的。在项目的开发过程中，国华置业同时联合多家世界著名专业设计公司及管理咨询机构，致力将华贸中心打造成长安街超大型国际商务、生活“城中之城”。由于华贸中心的定位，写字楼、商业和公寓是必不可少的物业形态。同时，对于这么大体量的公建项目，酒店不可或缺，酒店能提高项目整体的品质。华贸中心项目在长安街沿线力图打造地标形象，因此

3、只能定位于顶级的超高层写字楼，建造了3座30万平方米左右的超高层写字楼；由于CBD内外企很多，消费能力很强，项目内需设立高档的商业，因此项目内引入了新光百货，规模达到18万平方米；项目的高档定位决定了酒店的档次，且目前CBD区域五星级酒店的数量不多，因此项目引入万豪集团的丽思卡尔顿与JW万豪两家五星级酒店，规模达到15平方米左右。项目北面地块的交通条件和地理位置稍差，适合建造住宅和配套。作为大体量公建的配套，同时作为项目现金流的重要保证，项目建造了30多万平方米的高档公寓。为满足住宅的配套需求，项目建造了商业街，满足项目内部分中高档消费者的消费需求。

4、项目内还建造了部分商务楼，以满足成长型企业的办公需求。规划开发－项目定位北京华茂中心案例分析项目在2003年开工建设住宅，并于2003年8月开盘销售，回笼现金流。住宅二期于2003年底的开工建设，继续为项目贡献现金流，支持后期的公建建设。项目的开发进度如下表所示。商贸广场（新光天地）和写字楼一期于2004年初建设，比住宅的开工时间晚1年，以缓解项目现金流的压力。酒店和写字楼二期最后竣工。规划开发－项目定位北京华茂中心案例分析华贸中心是东长安街上唯一的百万平方米都市综合体，西临北京CBD核心区，东临贯穿北京东西的长安街延长线。由KPF设计的华贸中心总体

5、规划紧密地将三幢写字楼，两个酒店，商业中心及公寓区联系起来。总体规划中将商业街区作为用地东西面的联系纽带，商业自南向北由密到疏的排布，使南北向自然过渡，整个设计中尤为注重解决道路交通体系和公共空间的关系。超大型街区设计是这一地区的特点，中央公园将二度人性空间设计的引入为华贸中心增添了特色。从竖向设计来看，华贸中心在长安街沿线布置了超高层写字楼，树立其地标地位。北面的公寓区高度在70米左右，以最大限度利用规划指标。中央的商业区高度最低，围合在超高的写字楼和较高的公寓之间，营造一种舒适的购物空间，同时辅以中央公园设计，使得商业的价值得到体现。项目整体规划

6、设计高低错落，并使各类物业的空间价值得以最大化规划开发－建筑规划北京华茂中心案例分析华贸中心的整体设计由世界最著名的建筑设计师之一的美国KPF担纲，外观设计纯净、简洁、明快、极富纪念性和时代感，并使这些物业与周围环境形成一种自然的联系。规划开发－建筑规划北京华茂中心案例分析华贸中心坐落于东长安街，位于CBD东侧，西距国贸桥900米，东临东四环四惠桥，南望长安街，至首都国际机场只需20分钟，项目本身具备很好的交通条件。轨道交通方面，华贸中心通过地下人行过街通道与地铁1号线连通，直达写字楼。公共轨道交通方便员工的出行，并降低地面交通的出行压力。规划开发－

7、建筑规划北京华茂中心案例分析地面交通实行人车分流，安全畅通。根据华贸中心公建区域的总体规划，办公楼部分与建国路有二个直接出入口，其两侧及北侧都有区域内规划环路连通，以方便由西大望路或建国路等不同方向来往的流线；区域内道路均按四车道设计。根据地下停车规模，并出于方便不同客户群的停车需要，依据车行流线的不同行驶方向（靠右侧行驶），分别在建筑物北侧设置了4条与地下车库连接的车道（两进两出），同时为了舒缓区域内部的道路，并能方便办公楼使用，在3号楼东侧特别设计一条快速车道（一进一出）与地下车库连接。为了方便整个华贸中心公建区资源的有效利用，写字楼地下车库在B

8、2、B3、B4层均和相邻的商业中心、酒店等地下车库设有连接相通规划开发－建筑规划北京华茂中心案例分析华贸中心