房地产投资分析-第4章

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1、第4章房地产项目投资估算及资金筹措投资估算是估算项目投入的总资金，包括建设投资和流动资金投资，并测算建设期内每年资金需求量。4.1建设投资的投资构成与估算4.1.1投资建设期投资建设期是指在项目决策后，从项目选址到竣工、验收、交付使用的这一段时期。投资建设期一般包括以下六个阶段。4.1.1.1项目选址4.1.1.2项目设计4.1.1.3制定年度建设计划4.1.1.4施工准备与实施施工4.1.1.5生产准备4.1.1.6竣工验收和交付使用4.1.2建设项目总投资估算的依据与要求依据：①专门机构发布的建设工程造价费用构成、估算指标、计算方法，以及其他有关计算工程造

2、价的文件；②专门机构发布的工程建设其他费用计算办法和费用标准，以及政府部门发布的物价指数；③拟建项目各单项工程的建设内容及工程量。建设投资估算精度必须满足工程内容和费用构成齐全，计算合理，不重复计算，不提高或降低估算标准，不缺项，不少算；选用指标与具体工程之间存在标准或条件差异时，应进行必要的换算或调整；投资估算精度应能满足控制初步设计概算的要求。4.1.3建设项目总投资估算的步骤建设投资估算可以通过下列步骤来进行：1．分别估算各单项工程所需要的建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费等；2．在汇总各单项工程费用的基础上，估算工程建设其他费用和基本预备费用；

3、3．估算涨价预备费和建设期利息；4．估算无形资产投资和开办费支出；5．汇总各项估算，计算建设总投资额。4.1.4建设项目总投资的构成与估算建设项目总投资,也称投资项目的固定投资，是指建设单位在项目筹建期间与建设期间所花费的全部费用。工程建设投资估算的内容，从费用构成来讲应包括该项目从筹建、设计、施工直到竣工投产所需的全部费用，分为建设投资（含建设期利息）和流动资金两部分，或分为建设投资（不含建设期利息）、流动资金和建设期利息三部分。4.1.4.1建设投资（不含建设期利息）的构成与估算1．建设投资（不含建设期利息）的构成（1）建筑工程费：建筑工程费是指为建造永久

4、性建筑物和构筑物所需要的费用。（2）安装工程费：建设工程中的许多设备需要将其整个或部分装配起来，并安装在其基础或支架下才能发挥效能，在安装这些设备过程中所支出的费用称为安装工程费用。（3）设备、工器具购置费（4）工程建设其他费用构成工程建设其他费用是指除建筑工程费、安装工程费及设备和工器具购置费以外的一些费用。①建设单位管理费；②土地征用及拆迁补偿费；③勘察设计费和咨询服务费；④研究实验费；⑤合同公证及工程监理费；⑥办公和生活家具购置费；⑦室内装修费；⑧其他费用。a无形资产投资构成专利权；非专利技术；商标权；商誉；土地使用权b递延资产投资构成研究费用；开办费用

5、；联合试运转费（5）预备费用构成预备费用是指投资估算时用以处理实际与计划不相符而追加的费用，包括基本预备费和涨价预备费两大部分。（6）固定资产投资方向调节税目前，我国已经暂停收取此项费用。2．建设投资（不含建设期利息）的估算（1）工程费用估算①扩大指标估算法单位生产能力投资估算法b.生产规模指数估算法c.比例估算法②详细估算法a.建筑工程费估算建筑工程费＝项目建筑面积（或体积）×平方米（或立方米）造价b.安装工程费估算安装工程费＝设备原价×安装费率＝设备总吨数×每吨设备安装费c.设备购置费估算国内设备购置费＝设备原价×（1＋运杂费率）（2）无形资产投资估算（3

6、）递延资产投资估算（4）预备费估算基本预备费＝（工程费用＋工程建设其他费用）×基本预备费率涨价预备费PC=It[（1+f）t-1]4.1.4.2流动资金的构成与估算流动资金是指项目投产后，为保证企业组织和维护正常生产经营活动所必需的周转资金。1．流动资金构成（1）储备资金（2）生产资金（3）成品资金（4）结算及货币资金2．流动资金估算（1）扩大指标估算法1)产值（销售收入）资金率估算法：流动资金额＝年产值（年销售收入额）×产值（销售收入）资金率2)经营成本（或总成本）资金率估算法。流动资金额＝年经营成本（年总成本）×经营成本资金率（总成本资金率）（2）分项详细

7、估算法①储备资金估算式中，供应间隔系数常取值为50%~60%。②生产资金估算③成品资金估算4.1.4.3建设期利息的构成与估算建设利息是项目借款在建设期内发生并应计入固定资产原值的利息。4.2房地产项目投资成本的构成与估算房地产投资成本是指项目在一定时期内为生产和销售房地产产品而花费的各种费用总和。4.2.1房地产开发成本土地使用权获取成本；前期工程费；建筑安装工程费；基础设施费；公共配套设施费；不可预见费；开发期间税费。4.2.2房地产开发费用管理费用；财务费用；销售费用。4.2.3总成本费用的估算4.2.3.1开发成本的估算1．土地使用权获取费（1）使用国

8、有土地的费用（2）土地征用及拆迁安置补