湖南常宁鑫源步行街策划提案

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1、鑫源步行街策划提案初稿中桥地产二零零七年四月五日序言本次报告旨在通过对常宁主城区房产市场概况的分析及对项目所在区域房产市场主要竞争对手的走访调查及对潜在客户的问卷调查，为贵公司在该地段投资开发定位营销策划提供市场参考的依据。1、调查方式：普查法与抽样调查法相结合、政府相关职能部门走访、同行资深人士座谈沟通2、调查内容：①常宁住宅项目（已建、在建、待建）调查②常宁商业项目（已建、在建、待建）调查③常宁房地产住宅市场需求调查（问卷调查）④常宁商业地产投资及品牌状况市场调查（问卷调查）⑤常宁主要商业街区业态调查常宁市城市概

2、况常宁资源丰富，特产丰饶。全市油茶总产量居全国县（市）第一；木材蓄积量和采伐量名列衡阳市之首；塔山山岚茶在宋代被定为朝廷贡品；境内矿产资源十分丰富，现已探明的矿种有金、银、铜、铁、锡、铅、锌、锰、煤、硫铁、高岭土、硼矿石、硅灰石、稀有金属等35种，其中具有开采价值的达29种。铅、锌储量居全国之首；砂锡储藏量居全国第二；硼矿石、硅灰石储量居华南第一；黄金储量占湖南储量的一半；高岭土储量达4亿吨以上。享有”有色金属之乡”与“非金属之乡”的美誉。常宁市地理概况常宁市地处衡阳盆地南缘与南岭北向余脉交接地带，湘江中游南岸。位于

3、北纬26°07＇～26°36＇，东经112°07＇～112°41＇。西南环山，东北濒水。境内丘陵起伏，河谷纵横，地势南高北低。全市土地总面积2055.4平方公里，市区北距衡阳市75公里，东距京广线路和107国道公路50公里。常宁市总人口83.19万人，辖23个乡镇、704个村、5个居委会、7988个村(居)民小组。主要以汉族人口为主，少数民族有瑶、壮、回、苗、侗、土家、纳西、畲、维吾尔、满、布衣、彝、白、黎、佤、蒙古、拉祜等17个，少数民族以瑶族为主，主要居住在蒲竹乡。人文历史常宁历史悠久，早在旧石器时代，境内就有原

4、始人类生息繁衍。战国时期，楚人开始移居这里。汉代境内居民已掌握采矿和提炼银的简单技术。三国初期，这里为吴蜀争夺之地。吴太平二年(公元257年)，析耒阳县舂陵水以西置新宁、新平二县。东晋太元二十年(公元395年)并新平入新宁，始奠定今市之基廓。唐天宝元年(公元742年)改名常宁县。1996年11月19日，经国务院批准，撤销常宁县设立常宁市。交通环境常宁交通便捷，基础设施日趋完善。市区北距衡阳市75公里，东距京广线路和107国道公路50公里。衡枣高速公路常宁连接线已于2003年底建成通车，1811省道东西纵横市境，180

5、7省道南北贯穿全市，形成了以市区为中心的公路干线网络，全市各乡村均有公路通达，湘江沿市区北部流过，水路运输可达长江和沿海口岸。经济环境素有“八宝之地”之美称，被誉为“油茶之乡”、“杉木楠竹之乡”大力发展矿业经济，全市国有矿产企业有13家，乡镇集体和个体矿产企业有640余家。矿业经济总量占全市工业总产值70％以上，矿业经济逐步成为市域工业的支柱产业。大力发展民营经济，2004年全市新上民营规模工业企业32个。有“世界铅都”之称的水口山有色金属集团公司座落境内松柏镇。瓷泥、大理石均在亿吨以上。城市远景规划“西拓、北扩”，

6、群英中路样板街、东方广场、青阳中路样板街成为城市新亮点。潭水大桥建设抓紧进行。市政府大院置换搬迁可行性论证、规划设计、环境评估、建设选址等基础工作已完成。常宁市房地产市场状况（一）常宁房地产市场整体状况1、房地产开发投资大幅增长。2、商品房屋购销两旺，价格上涨。3、土地购置面积大幅增长、土地交易价格涨幅回落。4、房屋租赁（二）常宁市房地产市场发展特点房价偏低，上涨空间大。从绝对价位看，常宁市房价依然较低。目前的房价仍然低于全市平均水平。供需两旺。2006常宁市房地产业进入快速发展轨道，房地产投资保持了快速增长势头，常

7、宁住宅、商业楼盘调查分析住宅项目根据我们对常宁市现有住宅及即将开发的住宅分析,常宁市目前住宅基本为多层，市场均价在900元/㎡左右；参考常宁市房地局及统计局相关数据后，我们认为，前述市场价格应能反映现实的市场情况。常宁市民普遍接受的是多层、低价格普通住宅，这样的住宅往往销售周期较短；销售速度较快。商业项目以下是我们对本市竞争项目的调研紫阳步行街售价:一层最高价14800元/㎡二层3500元/㎡三层1680元/㎡内街5000元/㎡二/三层统一经营华源商城:一楼太平洋服装租金50-60元/月/㎡二楼主要经营妇女儿童服装租

8、金20-35元/月/㎡万隆．凯旋世纪新城：商业一层：2000-3000元/㎡（门面60个），二层900元/㎡，共计100个。别墅均价：1500元/㎡（五房两厅，面积260㎡）。住宅均价：700—900元/㎡，共300户，已经卖完。本项目价格制定一楼门面9000-10000元/㎡住宅价格:二三四楼948元/㎡五楼908元/㎡六楼838元/㎡七楼7