潍坊-奎文区老市府项目发展报告

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1、—奎文区老市府项目发展报告—2009年4月谨呈：潍坊市华都房地产开发有限公司感谢各位领导的信任，让新联康有幸参加华都集团老市府项目的前期策划工作。本次的汇报主要沟通的是我司对现阶段房地产市场、奎文区乃至潍坊城市发展的思考与判断，以及对本案运营关键问题的认识与思考，并提出我们初步的解决方案。希望通过以上工作，就项目运作的关键问题与贵司达成一致，同时为后期的工作细化打下基础。序言报告框架：1、房地产行业现状与发展分析预判2、城市宏观及土地市场供应4、项目整体定位思考3、房地产市场竞争分析5、项目整体策略思考2001年至

2、07年我国的宏观经济处于高速增长期，05年至07年GDP增速连续多年超过10%，08年受国家宏观调控以及全球金融危机的影响开始出现回落。中国当年经济形式：1、GDP增幅开始放缓2、我国居民消费价格涨幅继续放缓，工业品出厂价格涨幅出现回落从变化走势也可以看出，CPI从07年一月份至08年4月份整体处于不断上升的趋势，从5月份开始出现一路下降；PPI也在8月份达到最高点之后，终于08年8月出现下降，07年以来的通货膨胀终于得到抑制。经济面临内外双重压力，宏观调控方向转向，保证经济健康稳定发展为第一要务十七届三中全会——

3、释放利好，并启动降息中国将采取灵活审慎的宏观经济政策，着力扩大国内需求特别是消费需求，保持经济稳定、金融稳定、资本市场稳定、保持社会大局稳定。整体性政策政策名称主要内容10月10日十七届三中全会中国将采取灵活审慎的宏观经济政策，着力扩大国内需求特别是消费需求，保持经济稳定、金融稳定、资本市场稳定、保持社会大局稳定。金融政策政策名称主要内容9月15降息、降低存款准备金率9月15日，央行下调1年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，存款基准利率保持不变。这是央行4年来首次下调人民币贷款基准利率，个人住房公积金贷款利率也

4、相应下调。央行还同时宣布下调中小金融机构人民币存款准备金率1个百分点，汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调2个百分点。10月8日降息、降低存款准备金率10月9日起再次下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百点；在市场普遍低迷，“救市”呼声不断的现状下，这无疑是一剂注入国内投资者体内的“强心针”。国务院总理温家宝11月５日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步扩大内需促进经济平稳较快增长的措施。会议确

5、定，到2010年底约需投资4万亿元。今年四季度先增加安排中央投资1000亿元，明年灾后重建基金提前安排200亿元，带动地方和社会投资，总规模达到40000亿元。扩大内需促进增长十项措施推出——国家刺激经济增长决心巨大，房地产业受益，鼓励保障住房发展与抑制高档房高房价同步1、加快建设保障性安居工程。2、加快农村基础设施建设。3、加快铁路、公路和机场等重大基础设施建设。4、加快医疗卫生、文化教育事业发展。5、加强生态环境建设6、加快自主创新和结构调整。7、加快地震灾区灾后重建各项工作。8、提高城乡居民收入。9、全国所有

6、地区、所有行业全面实施增值税转型改革，鼓励企业技术改造，减轻企业负担１２００亿元。10、加大金融对经济增长的支持力度。解读1、发出保增长的强有力信号2、扩大投资规模与优化结构并重3、实施“适度宽松”的货币政策合理扩大信贷规模4、住房结构、住房价格、以及广大普通百姓强烈要求的住房问题有望得到缓解5、继续整顿房地产市场秩序，规范市场交易。中央在楼市上，除了依靠加快建设保障性住房保民生来扩内需外，抑制过高房价和大户型高档商品房的意图十分明显。由于流动性过剩而导致近几年的房地产市场投资、投机旺盛，从而不断的拉高房价，挤出自

7、住需求，引起了房地产调控政策不断加大力度抑制房价上涨度挤出房地产泡沫。房地产宏观调控核心思想改善住房供应结构抑制房价快速增长房地产宏观调控核心思想“保投资”不“托市”随着国际、国内经济形势严峻和楼市的低迷，国务院稳定经济的十条意见中已经表明了中央稳定楼市政策的“变调”。“降低房地产交易税费”等政策的确在松绑楼市需求，但同时将“加大住房保障”放在了其他两项政策之前，也充分说明了中央政策在“保投资”而非开发商们期望的“托市”。房地产宏观调控思路转变我国房地产市场态势判断：财政部——11月1日起，个人首次购90平方米及以

8、下住房，契税下调到1%；暂免征印花税；暂免征收土地增值税。贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。下调个人住房公积金贷款利率,各档利率分别下调0.27个百分点。时间政策内容原比例调整后比例11月1日契税税率暂统一下调到1%1.5%1%11月1日对个人销售或购买住房暂免征收印花税0.5‰免征11月1日对个人销售住房暂免征收土地