苏州某MALL前期报告

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1、新联财富广场项目发展导入报告2006.3璀璨繁华光荣梦想璀璨繁华——理性论证的思辨，激情火花的碰撞项目挑战性激起我们的冲动与兴奋光荣梦想——捍卫我们的光荣（拒绝平庸，超越自我）成就贵司的梦想（追求旺租、打造经典）报告要解决的问题商业地产项目如何运作？项目所面临的市场如何？如何看待深入认识项目？项目如何进行整体定位？该如何将项目推广出去？项目招商工作如何开展？报告思路行业分析分析市场认识项目挖掘机会准确定位周密计划深入执行第一部分商业项目运作分析商业地产深度思考！是开发商、投资者和经营者三者合一的有机整体是一个不可中断的链条开发商不能只管卖商铺大赚特赚同时还要为投资者和经

2、营者留下利润空间同时商业地产应该与城市协调发展依托城市经营的大环境商业地产才能顺势而为，取得项目的全面成功！商业地产行业分析一、项目与城市的协调发展1、商业地产特征商业地产一般都分布在城市最重要地段最显眼位置代表着城市的形象2、商业地产作用与整个城市的协调统一，为城市增光添彩需重视展示地域文化特色代表当地地域文化特色的标志性作品二、必须遵循开发一般规律城市中心寸土寸金，地价昂贵，折迁补偿、安置费巨大，开发成本非常高。本项目对于成本的控制需科学有效。2、严格对建设周期的有效控制建设周期少则一二年，多则三五年，开发风险相当大。建设周期失控，会给资金供应、市场营销等带来困难。

3、本项目开发周期建议严格控制在12个月内。二、必须遵循开发一般规律城市中心商业业态多样本项目须有自己的市场定位，不必盲目跟风树立自己的商业地产开发模式风格4、要有跨行业整合的能力商业地产不同于单纯的住宅地产，而具有跨行业的特点不仅要为投资者定位，还要为经营者定位，甚至要为管理者定位本项目需牢不可破的树立销售为实、经营为先的发展理念三、重视项目整体经营1、重视前期策划与规划设计主要表现在项目的前期策划与规划设计的科学结合项目前期不能仅仅是建筑设计师的事，如果与前期相关市场与营销策划脱节或失去关联性，设计出来的产品大不了代表设计人员又出了一件作品或建筑艺术品本项目的规划设计依

4、据市场调查得出定位结论，同时集中策划的灵感智慧，运用建筑的技术手段，发挥营销推广策略共同完成，配合需具有实效性。三、重视项目整体经营规模、档次、区域，要根据市场需求而定项目在相关市场定位以后，既定大政方针不能随心变化特别是对于定性定量的指标及定位的改变确保战略的一致性2、有效把握项目的定性与定量三、重视项目整体经营本项目需与功能与城市的文化、艺术相结合，才经得起时间的考验，形成具有城市特色的商业氛围做商业地产不能目光短浅，过于急功近利，而应该有长远眼光，立志做百年老店3、项目功能与城市的有机结合三、重视项目整体经营商业经营空间与城市发展空间策划单纯的项目开发转变为全过程

5、的整体经营策划市场营销定位转变为城市区域发展定位策划商业性功能转变为提升城市文化功能策划商业地产对历史文化的传承具有独特的作用例：发掘石库门文化产生了上海新天地提炼四川蜀文化打造出成都好吃一条街琴台路4、项目策划须有创新思路四、突破经营管理瓶颈经营管理是商业地产的瓶颈突破经营管理瓶颈，商业地产才能满盘皆活国内商业地产实践的结果向地段论发出了挑战占有好地段的商业地产不一定会赢缺乏地段优势的商业地产不一定会输这里面的分也就在于是否突破了商业地产的经营瓶颈本项目的投资者/经营者同样最怕的是经营不好经营不好投资就会泡汤要想让投资者进入本项目，须使投资者对回报有充分的信心进行专业

6、商业地产经营管理，选择商业经营发展伙伴，是发展商必须考虑并重视的问题五、构建价值增值体系1、商业地产价值是由若干因素支撑的一个完整体系，不同因素的变化和组合，可以改变商业地产的价值。2、追求商业地产投资利润，必须了解价值因素的排列组合及其对价值增值的作用，而且影响商业地产价值的因素复杂多样。区位条件物业类型综合经营程度装修时间因素五、构建价值增值体系区位条件宏观区位影响商业地产价值不同城市有不同的社会经济环境、经济周期相同类型的商业地产在不同城市有不同的价值同一个城市的不同区位，具有不同的级差地租直接影响商业地产的土地成本物业类型不同类型收益性商业物业的租金由高到低的顺

7、序是商场（步行街/商业广场/商业中心等）康乐中心（休闲、娱乐、餐饮）写字楼公寓而珠宝首饰、化妆品、女子时装在各类商店的收益能力排比中则最高综合经营程度五、构建价值增值体系装修大型综合性商业体，往往一应俱全，它们互相配合，营造商气，提升价值装修造价越来越高，成为商业物业的重要组成部份装修类型、风格影响商业物业价值区域性大商业有长期投资前景一般用３～５年时间便可进入最佳经营期，并可保持１０年左右，此时价值最大。之后则须进行重新装修，价值降低“运用之妙，存乎一心”，善于把握相关因素及其排列组合的艺术，就可以使商业地产项目更具增值潜力时间因素五、