关于地产开发商为什么要做持有商业的思考

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1、.讨论背景：这阶段频繁接触从地产开发转向综合体或者商业地产的开发商，一直在思考一个问题，如果排除目前政府在拿地口希望和鼓励各家企业拿商住综合用地外，我们的客户从自身角度为什么愿意持有商业（此处商业广义：商家、酒店、写字楼、旅游项目等）以下是我个人的思考，但是觉得不是很全，希望能引发各位感兴趣同仁们的思考，请大家积极回复指正并补充问题：为什么要做商业综合体并持有？（1、被动持有型：政府规划地块有商业用地，不得不做。目前政府规划土地往往在大规模住宅用地中规划商业地块，或者规划地块为商业金融用地，不可以分散销售，典型案例如北京中服地块，10年内不允许分散产权销售，这样的规划，使得

2、开发商不得不持有物业。2、主动转型：传统开发住宅的开发商如万科、世茂等，受宏观调控影响，为了分散开发风险，主动增加商业地产开发份额；3、避税要求型：开发持有型商业，持有酒店、商场等，可以逃避缴纳土地增值税；4、上市公司持有型：部分上市公司应资本市场的需要，主动持有物业，以增加公司固定资产比例，如soho中国，上市前的项目大多一卖了之，上市后，为了增加上市公司持有资产，主动购买北京前门项目物业。5、有渠道进行其他融资方式：可以采取基金、信托、私募等方式进行融资，如金地集团，与瑞银合作进行私募基金，增加项目持有量。..6、获得稳定现金流：典型代表就是万达广场，凭借持有的百货、影

3、院，获得稳定的现金流。目前万达院线即将A股IPO成功，将实现曲线上市的愿望。）政府层面：商业综合体中尤其是商场、shoppingmall的运营可以²满足区域的商业配套²拉动消费需求²增加税收和就业机会²商业自身的良好运营可以给区域所在的土地增值，带动区域土地价值乃至区域价值的提升，²满足了政府的政绩和形象工程；²…………大家关于开发商层面的分析：..²资产的长期增值²资本化率的体现²优质的押或融资的信用和贷款²稳定和长期的现金流入²资源整合带来的综合效应；²就是从全球经济来看，亚太地区的零售业发展在未来的10年是一个黄金发展期，商品的消费和品类将会成为一个井喷，商业地产的物

4、业可以进入或切入这个领域，同时也容易受到金融机构或投资机构的青睐。²减少开发税收²提升综合体其他物业以及散铺的销售价值及销售速度²有利于企业树立在当地市场的品牌效应²培养经营管理人才，实现企业转型..²小店铺的租金是随着商业的升值不断增加的，只有成熟物业的租金和现金流才会相对稳定，几乎很少增长。目前国内做商业地产的开发商有相当一部分是从住宅开发转型去做综合体的，商业招租能力和运营能力还比较弱，小商铺的培育期又长，对资金的要求又很高，所以很多开发商选择持有商业，用销售住宅的方式快速回现资金，“以售养租”。²分割出售将导致产权分散，并带来经营管理的混乱，停业、推铺的风险比较大。

5、所以在商业地产里走得远一些的开发商如万达，号称以后将“只租不售”，一来是从长远考虑，商业地产要想做大做强，必须有整体的统筹运营，不能走靠销售店铺回流现金流的路子。二来也为了解决后期经营管理中的问题，而且可以获得稳定的现金流。三来在商铺成熟以后就可以与资本市场做很好的嫁接，然后放大收益，产生一个规模效应。从长远来看对于万达本身是非常有好处的。当然“只租不售”模式也有其弊端，就是短期内无法有大额现金回流，为万达带来巨大的现金流压力。所以我们可以看到，坚持“只租不售”的万达在融资模式上的摸索是非常积极的，也是走在国内商业地产商前列的。²如果经营给力的话，商业物业是越经营越增值的，

6、持有商业可以实现商业的持续盈利及相邻物业的增值²获得稳定的现金流，现金流为王的道理适合于任何企业。住宅的投资回报形式只能通过销售来实现，而经营收益和物业增值才是商业地产投资回报最主要的形式，商业地产可以为开发商带来稳定的现金流。²对于上市公司而言，持有型商业可以提升开发企业的知名度，增加股票在资本市场上的吸引力。²以物业增值和现金流吸引银行，增加银行的授信额度。²从经营层面考虑，物业形式的多元化有利于分散企业的经营风险。²商业需要长期持有，从而导致其不确定性大大增加，非专业公司难以操作。例如：上海的南方商城3年前还是南上海最盈利的商业项目之一，但自从七宝的商业广场一开业，.

7、.²南方商场的营业额立马减半，人流量也大不如前。由此可见，商业的风险远比住宅大得多。²目前中国在税收、福利、贷款等各个方面的政策均对中小企业不利，全社会的人都在考公务员，做生意的生存环境太差了，从而导致商业项目不好做。这是大环境问题，难以从某个开发商的力量去扭转，万达也不行。（目前，除了“阿里巴巴”外还能解决部分问题）从开发商的角度来看，以大型集中商业为例。模式型开发商（源于地产，落于地产）代表开发商：万达（万达广场）、宝龙（宝龙城市广场）开发商的源起：商业模式创新且持续进化，利用在房地产市场与商业市场形成的号召力