德胜集团峨嵋项目市场及定位研究报告(尺度)

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1、房地产智库www.fdc01.com谨呈：德胜集团峨眉山宏远实业有限公司德胜集团峨嵋项目市场及定位研究报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归成都市尺度地产顾问有限公司所有，未经成都市尺度地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。Realestateorganization房地产智库www.fdc01.com工作阶段划分2011/2/182011/2/252011/3/62011/3/1812个日历天8个日历天10个日历天第一阶段第二阶段第三阶段项目市场调研项目发展战略与整

2、体定位物业发展与项目运营建议区域宏观经济背景研究城市规划及其他项目背景研究优秀户型设计研究区域土地市场项目所在区域市场竞争研究优秀项目研究工作区域房地产市场调研消费者深入研究规划设计专题研究客户访谈案例研究财务分析专业人士访谈风险分析城市宏观背景分析项目所在区域价值定位物业发展建议成果城市房地产市场分析项目发展策略项目启动期营销建议相关物业市场分析项目定位项目投资建议客户分析规划建议项目风险提示Realestateorganization2房地产智库www.fdc01.comPar

3、t1项目研究的目标体系Realestateorganization3房地产智库www.fdc01.com企业战略背景业主诉求作为企业第一个旅游地产开发项目，业主要求本案必须具有较高的产品和市场形象，本项目已经上升到了德胜集团“脸面”的高度……德胜集团踏入旅游地产领域的首个项目集团发展战略重心迁移的转型之作德胜集团于峨眉山旅游地产的开山之作“黄湾”项目的展示平台与试金石“黄湾”项目的弹药库这块424亩的土地承载了太多的期望……正是企业从业背景、开发经验上的限制，该项目除了代表德胜的“脸面”，同时担负着为企业培育人才体系、健全

4、专业流程的战略意义，因此本项目开发必须确保安全性，不可过于强调开发的创新性。安全性>创新性Realestateorganization4房地产智库www.fdc01.com地块微观分析B地块输油管道两边各控制10米，A2地块降低项目地块使用效率。A1地块名山南路西侧绿化退距30米，地块南边市政道路绿化退距12米，降低项目地块使用效率。地块地块面积建筑建筑编号土地用途容积率绿地率备注位置（㎡）密度限高商住峨山镇镜湖A187492兼容旅游服务≤1.2≤35%≥40%≤18M住宅车位1:0.5；商业车位5个/1千㎡。A-1地保宁村块允

5、许局部建筑超过18米，输油管道两边各控范围镜湖A249183绿化//≥95%≤10M制10米兼容商住旅游服务L4393409.93峨山镇保宁村L7848517.2商住0.84530%40%/停车位：0.8-1个/户一组M52-4-24258.75Realestateorganization5房地产智库www.fdc01.com地块资源梳理自然资源条件地块呈不规则状，地势西高东低，坐西向东分三级台地，坡地山头植被丰富，植被覆盖率高，有小规模水塘分布一级台地二级台地三级台地Realestateorganization6房地产智库www.

6、fdc01.com地块资源梳理外部资源条件项目在地理位置上与黄湾毗邻，在市场上可呈现为黄湾一期，可共享其资源、规模、配套的优势来弥补项目资源的先天不足项目拥有较为优越的温泉资源在项目坡地可远眺峨秀湖、镜湖、中医学院球场等秀美风光，景观视野开阔峨秀湖景观运动场景观观景区域Realestateorganization7房地产智库www.fdc01.com地块微观分析地块四至项目地占地500亩，地块呈不规则状，西侧紧邻竞争项目山与湖，南侧为中医药大学，未来东北两侧为通往釐顶主路项目东侧为峨眉山主干道名山南路项目北侧为通惠制药和蜀峰职工宿舍

7、，未来规划道路位置项目西侧为山与湖地块四至项目，一期已开盘地块本案东名山南路（资源）西山与湖项目（竞争）南中医药大学（资源）项目南侧为中医药北通惠制药（拆迁）大学峨眉山分院Realestateorganization8房地产智库www.fdc01.com项目自身条件梳理资源条件作为一个中等规模项目，从项目资源禀赋角度分析，在峨眉山市场区域内同类型项目中比较，本项目处于弱势地位，本项目“山”“水”等自然资源禀赋较为单薄项目名称地段资源禀赋峨秀湖国际度假区峨眉山峨秀湖片区峨眉山、峨秀湖七里坪国际度假区峨眉半山七里坪峨眉半山、金顶天颐温泉

8、度假小镇峨眉山山峨秀湖片区峨眉山、峨秀湖从项目资源单一因素来看，本项峨眉·山与湖镜湖片区镜湖、峨眉山目仍需要后天人为资源打造上弥补自然资源禀赋差的缺憾本案镜湖片区峨眉山Realestateorganization9房地产智库www.